Самовольное строительство: разъяснения Верховного суда в 2023 году и актуальная судебная практика

Вопросы о судьбе самовольных построек остаются актуальными и по сей день. По данным сайта мэра Москвы в 2024 году было снесено более 300 незаконных построек на востоке столицы. При этом количество самостроя уменьшилось на 10% по сравнению с 2023 годом. Основные нарушения - это отсутствие прав на земельный участок, использование участка не по целевому назначению, незаконные реконструкция или перепланировка нежилых помещений. 

В декабре 2023 года Пленум Верховного суда подготовил Постановление (далее - Постановление) с разъяснениями по вопросам применения норм о самовольных постройках. Новый документ отменяет п.п. 22–31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». 

Постановление актуализирует вопросы применения законодательства при решении вопросов, связанных с легализацией самостроя. До принятия данного документа Верховный суд дважды выпускал обзоры судебной практики по данной тематике (в 2014 и 2022 г.г.). В новом постановлении Верховный суд акцентирует внимание на том, что снос постройки является крайней мерой, а обращение в суд для получения прав на самовольную постройку - исключительным способом защиты прав.

Остановимся на некоторых положениях Постановления, проиллюстрируем положения актуальными судебными решениями.

Гражданский кодекс о признаках самовольной постройки

Верховный суд напоминает о четырех признаках самовольной постройки, которые являются исчерпывающими (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Для признания строения самостроем достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков:

• Объект построили на участке, на который у застройщика нет законных прав.
• Разрешенное использование участка не допускает строительство данного объекта на дату начала строительства и действует на дату его выявления. 
• Объект построили без необходимых разрешительных документов, если получение таких разрешений требовалось на дату начала возведения и на дату выявления постройки.
• Объект построен с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, которые действовали на дату начала возведения постройки и действуют на дату её выявления.

На любом этапе строительства объект, имеющий хотя бы один признак из перечисленных, могут признать самовольной постройкой. 

Но есть объекты, в отношении которых не могут быть удовлетворены требования о сносе или устранении нарушений (п.7 Постановления). Это жилые или садовые дома, построенные на землях для ИЖС или садоводства, права на которые зарегистрированы до  01.09.2018 г., их параметры соответствуют законодательно установленным, участок земли находится в собственности владельца дома.

Снести или исправить?

В постановлении Пленум напоминает о своей последовательной позиции о том, что снос самостроя - это крайняя мера «государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества» (п. 25 Постановления). 

Решение о сносе самовольной постройки должно зависеть не только от наличия или отсутствия разрешительной документации, но и от того, насколько объект безопасен и не нарушает ли он интересы третьих лиц.

Независимо от того, подан ли иск о сносе или об исправлении нарушений, суд должен в решении рассмотреть два варианта: снос и возможность исправления допущенных нарушений (п.п. 30, 31 Постановления). В этом случае сторона может заявить ходатайство о проведении судебной строительно-технической экспертизы. В практике Верховного суда эта позиция неизменно отражена в решениях.

При решении судебных споров о самовольных постройках очень часто назначается судебная строительно-техническая экспертиза. Стоит отметить, что 31 октября 2023 года принято Постановление правительства № 3041-р о проведении таких экспертиз только в государственных судебно-экспертных учреждениях.  

Судебная практика

Существенные или нет?

По общему правилу, если при строительстве объекта допущены нарушения градостроительных, строительных норм, то такой объект будет являться самовольной постройкой (п. 29 Постановления). В этом случае суд должен установить, насколько существенные нарушения были допущены. К существенным относятся нарушения, которые влияют или могут повлиять на безопасность объекта, его конструкций.  

Сохранить постройку возможно при незначительных нарушениях (например, несоблюдение минимальных отступов от границ участка до объекта), если они не влияют на безопасность и не нарушают интересы третьих лиц и могут быть устранены.

Однако если нарушения существенные, то в этом случае может идти речь только о сносе объекта. К существенным нарушениям при самовольном строительстве относятся такие, которые угрожают жизни и здоровью людей, нарушают интересы третьих лиц. Такая же ситуация возникает, если допущенные нарушения устранить невозможно. Требование о сносе можно удовлетворить, даже если права на объект зарегистрированы в ЕГРН (п.8 Постановления).

Если речь идет о сносе жилого объекта, в котором живут люди, то такие иски рассматривает суд общей юрисдикции, обязательно с решением вопроса о выселении и при участии прокурора.

Судебная практика

Добросовестное поведение

При рассмотрении судебных споров суды должны учитывать добросовестность поведения сторон. Каковы критерии такого поведения?

Суд должен выяснить, знало ли лицо об ограничениях использования земельного участка (ЗУ), на котором построен объект (п. 22 Постановления). Если суд установит, что лицо не знало и не могло знать об этом (например, в ЕГРН отсутствовали сведения об ограничениях), то такая постройка не может быть признана самовольной. При этом истец, подавший иск о сносе самовольной постройки, может предоставить доказательства недобросовестного поведения ответчика, который мог знать или знал об имеющихся ограничениях использования ЗУ.

Обращение в суд для признания права собственности на самострой - это исключительный способ защиты прав (п. 43 Постановления). И он применим для истца, который вел себя добросовестно, то есть предпринимал действия по получению необходимых согласований, разрешений, но так и не смог их получить. Если же застройщик обращался за получением разрешений лишь формально, для вида, то такое поведение является недобросовестным, и в иске о признании права на самовольный объект суд может отказать (ст. 10 ГК).

Судебная практика

Судебная практика

Ограничения использования земельных участков

Если назначение объекта не соответствует виду разрешенного использования земельного участка (например, строительство МКД на участке для ИЖС), то такой объект подлежит сносу. В случае, если застройщик не докажет, что данное нарушение можно устранить. Если объект построен в соответствии с разрешенным использованием ЗУ, но используется не по назначению, то самовольной постройкой он не является (п.19 Постановления).

Арендатор на участке может построить объект, который должен соответствовать не только правовому режиму территории, но и условиям договора аренды (п. 20 Постановления). Постройка, нарушающая условия договора аренды, может быть признана самовольной.

Строительство объектов в границах зоны с особыми условиями использования (ЗОУИТ) должно учитывать имеющиеся ограничения. Если суд установит, что ограничения более не действуют (ввиду ликвидации объекта, в связи с которым и были установлены особые условия), но запись об этом еще есть в ЕГРН, то суд откажет в сносе самовольной постройки (п. 21 Постановления). 

Если изменились ЗОУИТ и использование постройки стало невозможным, то в иске о сносе будет отказано. Однако это не препятствует выплате компенсации или выкупу участка с расположенным на нем объектом по требованию собственника - компании или гражданина (п. 23 Постановления).

Исковая давность

К требованию о сносе самовольной постройки применяется общий срок исковой давности - 3 года. Он начинает течь с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и кто является надлежащим ответчиком.

Для арендодателя этот срок начинает течь с момента, когда арендатор должен возвратить ему земельный участок с самовольной возведенной постройкой (п. 15 Постановления).

Исковая давность не распространяется на требования о сносе или о приведении постройки, представляющей угрозу безопасности, в соответствии с требованиями. 

Судебная практика

Обзор подготовлен редакцией ceur.ru