В каких случаях самострой обяжут снести?

Администрация города обязала гражданина снести возведенные постройки - они не соответствовали виду разрешенного использования участка, не было получено разрешения на строительство. Суд первой инстанции назначил экспертизу, которая подтвердила, что постройки соответствуют строительным нормам и безопасны для людей. Однако суд удовлетворил иск администрации - объекты были признаны гостиницей, а разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию застройщик не получал. Верховный суд решение оставил в силе.

История вопроса

Прокуратура города обнаружила два недостроенных объекта на земельном участке в садовом товариществе. Участок принадлежал компании ООО «Инвест» (далее- Общество), постройки - гражданину К..

Спорные постройки фактически имели вид гостиницы, что не соответствовало виду разрешенного использования участка - «ведение садоводства». Разрешение на строительство этих объектов также отсутствовало. Объекты имели признаки самовольной постройки.

Администрация города обратилась в арбитражный суд к К. (далее — ответчик) с требованием снести самовольные постройки.

Что решили суды

Первая инстанция назначила судебную строительно-техническую экспертизу. Эксперт должен был ответить в том числе на вопросы:

Соответствует ли расположение спорных объектов правилам землепользования и застройки, генплану?
Соответствует ли расположение спорных объектов техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным, эпидемиологическим нормам? Если нет, то в чем проявляется несоответствие? Возможно ли устранение выявленного несоответствия? Если да, то каким образом?
Соответствует ли расположение спорных объектов выданным разрешениям на строительство, проектной документации и иной технической документации (при их наличии)?
Не создает ли сохранение построек угрозу жизни и здоровью граждан?

Судебно-строительная экспертиза пришла к выводу, что:

Спорные объекты своим видом деятельности не противоречат основному виду разрешенного использования участка; не противоречат градостроительным нормам и Правилам землепользования г. Сочи; противопожарным и строительным нормам;
Параметры одного из объектов не соответствуют указанным в уведомлении, но эти отклонения несущественны;
Объекты не представляют угрозу здоровью и жизни.

Суд первой инстанции указал, что:

Объекты возведены на участке с видом разрешенного использования «садоводство» (на данных участках возможно строительство домов не выше 3-х этажей);
Общество направило уведомление о строительстве двух трехэтажных домов, площадью не более 500 кв.м. Фактически были возведены два четырехэтажных дома. То есть площадь и этажность построенных объектов не соответствовала указанной в уведомлении.

Суд указал, что возведение спорных объектов требовало получения разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию. В данном случае разрешения не были получены, четырехэтажные здания своим фактическим видом противоречили виду разрешенного использования участка. То есть, объекты имеют два признака самовольной постройки. Суд обязал снести самовольные постройки в трехмесячный срок.

Апелляция отменила решение суда первой инстанции. С ней согласилась кассация. Они не нашли оснований для признания спорных объектов самостроем.

Администрация обратилась в ВС РФ, настаивая на том, что спорные постройки следует признать самовольными и снести.

Что разъяснил Верховный суд РФ?

ВС РФ изучил материалы дела и согласился с выводами суда первой инстанции. В частности, он указал:

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ) существует три признака самовольной постройки: возведение объекта на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; без получения необходимых разрешений; с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Спорные постройки не соответствуют градостроительным нормам, установленным Генпланом города Сочи, Правилами землепользования и застройки города Сочи. Они возведены в отсутствие разрешительной документации и не соответствуют основному виду разрешенного использования земельных участков.

Постройки, возведенные с нарушением параметров, даже если они не представляют угрозу жизни и здоровью людей, не могут быть сохранены (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022). Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для «отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

ВС РФ отменил решения апелляции и кассации как принятые с нарушениями норм материального права. Ответчик действовал недобросовестно, в обход установленной процедуры получения разрешения на строительство спорных объектов. Суд оставил в силе решение первой инстанции.

Карточка дела № А32-47684/2020

Александр Третьяков