Предприниматели провели реконструкцию здания и только после этого обратились за разрешением на строительство, в котором им было отказано. Тогда они решили легализовать самовольно построенный объект в судебном порядке. Однако, суды и Верховный суд отказали в удовлетворении иска, несмотря на положительное заключение строительно-технической экспертизы. ВС напомнил, что легализация самостроя в судебном порядке - это исключительная мера, а не упрощенная форма признания права собственности на самовольно построенный объект.

Суть дела:

Двум индивидуальным предпринимателям принадлежит участок земли, на котором располагались нежилые здания. Они провели реконструкцию на собственные средства, объединив несколько задний в одно помещение общей площадью более 12 000 кв.м. Реконструкция была выполнена в соответствии с проектом, подготовленным специализированной организацией. Проект прошел негосударственную экспертизу, получил положительное заключение экспертов. После реконструкции был подготовлен техпаспорт здания.

После окончания реконструкции предприниматели обратились с заявлением о получении разрешения на строительство. Администрация отказала в выдаче разрешения на строительство, а также на ввод в эксплуатацию объекта.

Предприниматели (далее - истцы) обратились в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности на реконструированное здание.

Что решили суды:

Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал. Суд пояснил, что истцы нарушили законодательство: 

• не получив разрешения на строительство, они самовольно начали реконструкцию своих помещений, объединили их и увеличили площадь здания;
• заключение экспертизы о том, что спорный объект соответствует градостроительным и строительным нормам, на нарушает права и интересы граждан, не принимается, т.к. истцы нарушили предусмотренный законом порядок осуществления строительства (реконструкции).

Апелляция решение отменила и иск удовлетворила. Аеплляционный суд указал:

• Отказ администрации в выдаче разрешения на строительство не содержит оснований, установленных законом, администрация не направила требования о приведении спорного объекта в первоначальное состояние, не направила встречный иск;
• «из представленного отзыва на иск следует, что администрация не возражает против удовлетворения исковых требований предпринимателей, не заявляет о нарушении публичных интересов сохранением реконструированного объекта, а указывает лишь на необходимость проверки соответствия объекта градостроительным и строительным нормам и правилам, а также не создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан»;
• Судебная строительно-техническая экспертиза подтвердила, что спорный объект соответствует всем строительным нормам и требованиям, правилам пожарной безопасности, не представляет угрозы жизни и здоровью граждан;
• Административный порядок легализации объекта соблюден (получен градостроительный план участка, участок используется по целевому назначению).

Суд округа отменил апелляционное решение, оставив в силе решение первой инстанции. Суд отметил, что наличие законодательной возможности легализовать самострой в судебном порядке не является достаточным основанием для удовлетворения иска. Предусмотренная законом возможность легализации в судебном порядке не освобождает истцов от обязанности соблюдать установленный порядок получения разрешений, а «признание права в судебном порядке не может рассматриваться как упрощенная форма приобретения права собственности на самовольную постройку». В данном случае спорный объект был возведен с нарушениями установленного порядка по вине самих предпринимателей и «удовлетворение иска о признании права собственности на данное самовольное строение противоречит требованиям действующего законодательства вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан».

Предприниматели обратились в ВС с просьбой отменить решения первой инстанции и кассационного суда и оставить в силе решение апелляционного суда.

Что решил ВС:

ВС поддержал решения первой и кассационной инстанций, т.к. не увидел оснований для признания права общей долей собственности на спорное здание. ВС напомнил:

• Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в легализации самовольной постройки. Однако, суд должен установить, предпринимало ли лицо надлежащие меры для ее легализации (т.е. к получению разрешения на строительство или на ввод в эксплуатацию) и правомерно ли ему было отказано в выдаче таких разрешений.
• «признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель» (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв.  Президиумом ВС РФ 19.03.2014). Обращение в суд не может быть использовано «для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей».

В данном случае предприниматели обращались за разрешением на строительство уже после реконструкции спорного объекта, что не свидетельствует об их добросовестности и не является основанием для легализации незаконно построенного объекта. Суд первой инстанции правомерно отказал истцам в удовлетворении иска. Иной подход поставил бы добросовестного застройщика, который получает разрешительные документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком.

Источник: Определение ВС от 17.12.2020 № 306-ЭС20-118