16 ноября 2022 г. Президиум ВС утвердил обзор судебной практики по вопросам, связанным с самовольными постройками.

Ст. 222 ГК РФ содержит как понятие самовольной постройки, так и условия признания на нее права собственности. Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 339-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» внес изменения в данную норму. Были уточнены:

• понятие и признаки самовольной постройки;
• условия для принятия судом решения о сносе или приведении постройки в соответствие с установленными параметрами;
• положения о принятии в административном порядке решения о сносе самовольной постройки. 

В обзоре ВС разъяснил правовые позиции для обеспечения единого подхода судов при решении вопроса о самовольных постройках. В документе рассмотрены также процессуальные вопросы.

В частности:

• Если право собственности на объект зарегистрировано, но объект возведен с нарушениями ст. 222 ГК, то это не исключает признание его самовольной постройкой.
  В рассмотренном деле спорный объект был возведен на земельном участке, который не был предоставлен в установленном порядке для строительства. Спорный объект являлся самовольной постройкой, и суд удовлетворил иск о его сносе.

• Если объект не является недвижимостью, то положения ст. 222 ГК к нему неприменимы.
  Уполномоченный орган обратился в суд с иском о сносе самовольной постройки. Спорный объект являлся торговым павильоном. Эксперт в заключении подтвердил, что возведенный объект не является объектом недвижимости. Суд пришел к выводу, что к данном объекту нельзя применить положения ст. 222 ГК, поскольку он не является недвижимостью. 

• Объект ИЖС нельзя признать самовольной постройкой только на основании того, что он возводится без разрешения или до подачи уведомления о строительстве. 
  Уполномоченный орган обратился с иском о сносе самовольной постройки. Но истец  не доказал, что объект возводится с нарушениями градостроительных требований, не соответствует правовому режиму земельного участка  или возводится с иными нарушениями установленных норм и правил, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан.

• Реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, в результате которой уменьшается размер общего имущества и которая проведена без получения согласия всех собственников помещений в таком доме, является самовольной.

• Если объект, построенный в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, используется не по целевому назначению, то это не является основанием для признания его самовольной постройкой.
  На земельном участке был построен жилой дом и хозпостройка. Хозпостройка использовалась для производственной деятельности. Администрация обратилась с иском о признании хозпостройки самовольной и об обязании ее снести. ВС указал - ст. 222 ГК не предусматривает снос постройки из-за ее нецелевого использования.

• Снос самовольной постройки -  это крайняя мера гражданско-правовой ответственности. Если допущенные нарушения незначительны (нарушения градостроительных и строительных норм и правил не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права и интересы третьих лиц), то суд, с учетом конкретных обстоятельств, может принять решение о сохранении самовольной постройки.

• Отсутствие разрешения на строительство само по себе  не является основанием для отказа в регистрации права собственности на самовольную постройку. Если других препятствий для сохранении постройки нет.

• Если самовольная постройка возведена на участке, который не может использоваться под строительство данного объекта, то объект подлежит сносу.
  Собственник приобрел три участка в садовом товариществе (назначение земель «для садоводства»), объединил их и построил базу отдыха. Суд обязал снести постройки, так как объект представляет собой единый комплекс (по заключению эксперта). Привести объект в соответствии с установленными правилами использования участка невозможно без их разборки.

• Иск о признании права собственности на самовольную постройку не может быть удовлетворен, если отсутствует хотя бы одно из условий, указанных в пункте 3 статьи 222 ГК РФ.
  Согласно указанной норме признать право собственности на самовольную постройку возможно при одновременном выполнении условий:
  
  • если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
  • если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
  • если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В данном случае судебная экспертиза установила, что постройка не соответствует требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных правил, нормативов; эксплуатация данного здания небезопасна и представляет угрозу для здоровья и жизни граждан. Эксперт указал на ряд допущенных при строительстве нарушений, несущих непосредственную угрозу жизни и здоровью граждан. Ответчик устранил лишь часть нарушений пожарной безопасности, выявленных в ходе административного контроля.

• Требование о сносе объекта недвижимости, право собственности на который возникло в силу закона, независимо от его государственной регистрации рассматривается только в судебном порядке.

«Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» утв. Президиумом ВС 16 ноября 2022 г.

Материал подготовлен редакцией ceur.ru