Строить дом необходимо в соответствии с видом разрешенного использования участка

Предприниматель построил на садовых участках несколько домов блокированной застройки. Администрация потребовала их снести, поскольку они являются самостроем. Предприниматель обратился в суд о легализации спорных построек. Две судебных экспертизы подтвердили, что объекты соответствуют строительным нормам и правилам и безопасны для жизни. Суды удовлетворили требование предпринимателя. Но Верховный суд направил дело на пересмотр - на землях для садоводства нельзя строить блокированные дома, и за разрешением на строительство предприниматель не обращался. 

Предприниматель К. (далее — предприниматель, ответчик) начал строительство нескольких домов блокированной постройки на принадлежащем ему участке. Участок располагался на землях с разрешенным использованием «ведение садоводства».

Администрация городского округа (далее — истец, администрация) обратилась в суд, чтобы обязать К. снести дома, так как они являются самостроем:

• виды разрешенного использования участка (садоводство) не допускают возводить на них блокированные жилые дома;
• дома находятся на территории охранной зоны ЛЭП;
• предприниматель не получал разрешение на строительство;
• дома возводились с нарушением правил землепользования и застройки.

К. подал встречный иск с просьбой узаконить дома. Предприниматель указал, что получать разрешение на строительство жилых домов и хозпостроек, расположенных на садовых земельных участках, не требуется (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ). Для подтверждения, что строительные нормы и правила соблюдены, К. представил заключение внесудебной экспертизы.

Что решили суды

Суд первой инстанции назначил судебную строительную экспертизу, а затем – дополнительную строительно-техническую экспертизу. 

На основании заключений двух экспертов суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что сохранение построек не нарушает права и интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а вид разрешенного использования участка позволяет размещать на нем блокированные садовые и жилые дома, получать разрешение на строительство не требуется. Поэтому суд удовлетворил иск предпринимателя.

Кассация оставила решения без изменений. Но напомнила, что ответчик должен был получать разрешение на строительство. Основание: 

• под положения п. 2 ч. 2 ст. 49, п. 1.1 ч. 17 ст. 51, ч. 1 ст. 54 ГрК РФ дома блокированной застройки не подпадают;
• из заключения судебной экспертизы ясно, что у спорных построек нет признаков ИЖС. 

Вместе с тем, поскольку эксперты не выявили нарушений градостроительных и строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, кассация согласилась с выводами первой и апелляционной инстанций. 

Мнение ВС

ВС не согласился с решениями:

• Если на земельном участке с видом разрешенного использования «садоводство» собственник построил многоквартирный дом, а не ИЖС, то такая самовольная постройка может быть снесена, при условии, что ее нельзя привести в соответствие с установленными законом требованиями.
• Вид разрешенного использования и градостроительный регламент территории, на которой расположены участки предпринимателя, не допускают размещение блокированных жилых домов, только ИЖС и хозяйственных построек. Для размещения блокированного жилого дома может использоваться участок с видом разрешенного использования «Блокированная жилая застройка».
• Суды решили, что СНиПы и Своды правил, касающиеся застройки и планировки садовых участков, предусматривают возможность группировать и блокировать садовые и жилые дома. Однако указанные правила утратили силу с февраля 2023 г. в связи с принятием изменений Приказом Минстроя от 16 января 2023 г. № 20\пр, которые не допускают блокирование жилых домов на соседних участках.
• Суды, исходя из пункта 1.1 части 17 статьи 51 (в редакции Закона от 03.08.2018 № 340-ФЗ «О внесении изменений в градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»), части 15 статьи 55 ГрК, пришли к выводу, что получать разрешение на строительство жилых домов не нужно. Однако, если собственник начал строительство жилого дома на своем садоводческом участке, он должен до 1 марта 2031 г. направить в муниципалитет уведомление о начале строительства для получения разрешения (ч. 5 ст. 16 Закона № 340-ФЗ). Такое уведомление ответчик не направлял. 
• Кассация правильно истолковала нормы ГрК РФ о том, что получать разрешение не требуется только для строительство жилых или садовых домов, а на дома блокированной застройки эти нормы не распространяются. Поэтому, суды первой и апелляционной инстанций ошибочно пришли к выводу, что ответчик не был обязан получать разрешения на строительство.
• В данном случае Администрация разрешения предпринимателю на строительство блокированных домов не выдавала, а К. не направлял необходимые документы.

ВС пришел к выводам:

• Построенные ответчиком дома относятся к объектам самовольной постройки.  
• Суды не выяснили, возможно ли привести спорные дома в соответствии с требованиями градостроительного регламента, и предпринимал ли К. действия, чтобы привести дома в соответствие с нормами и подавал ли заявление с просьбой изменить вид разрешенного использования земельного участка. 

ВС отменил решения судов и направил дело на новое рассмотрение.

Определение ВС № 305-ЭС24-12116  от 17.10.2024 г.

По теме:

Недобросовестное поведение застройщика нужно доказать

Верховный суд: решение споров о самострое

Александр Третьяков