Суд должен предложить два варианта - снести самострой или устранить нарушения

Администрация города потребовала снести дом, построенный многодетной семьей без разрешения. Судебная строительно-техническая экспертиза установила, что есть нарушения противопожарных требований в части отступов от границ участка. И рекомендовала привлечь специалистов для решения вопроса по их устранению. Однако суды трех инстанций обязали семью дом снести. Верховный суд решения отметил - суды не учли, что нарушения можно устранить. Кроме того, решить вопрос о сносе можно только выселив многодетную семью. А для этого к участию в деле нужно привлечь прокурора.

Суть дела:

Супругам М. принадлежит земельный участок с видом разрешенного использования ИЖС. В январе 2020 г. они направили уведомление в Администрацию о планируемом строительстве трехэтажного жилого дома, площадью 205 кв.м. и высотой 15 м. В августе того же года они получили уведомление о том, что параметры построенного объекта соответствуют установленным.

В сентябре М. поставили на кадастровый учет и зарегистрировали право собственности на трехэтажный дом, площадью 553 кв.м, и два одноэтажных жилых дома.

Администрация города во время визуальной фиксации выявила на участке трехэтажный дом, построенный без разрешения. Согласно выписке из ЕГРН дом имел статус жилого дома площадью 553 кв.м и был зарегистрирован на супругов.

Муниципальное учреждение «Институт Горкадастрпроект» провело исследование и установило, что данный объект не является жилым домом. В заключении специалисты указали,что:

• объект построен без разрешительной документации;
• в ЕГРН зарегистрировано два одноэтажных дома на данном участке, но фактически они отстуствуют.

Администрация города (далее -истец) обратилась в суд с иском к М. (далее-ответчики) о сносе самовольно построенного трехэтажного дома. А в случае неисполнения решения - взыскать с ответчиков судебную неустойку.

Что решили суды

Ответчики не оспаривали тот факт, что на участке имеется только трехэтажный жилой дом. Суд первой инстанции назначил судебно-техническую экспертизу. Однако судебная экспертиза не была проведена, и суд не признал спорный объект жилым домом. 

Суд признал спорное строение самовольной постройкой и обязал снести его в течение месяца. Основание: объект построен без разрешения, он может представлять опасность для жизни и здоровья людей. Суд также пришел к выводу об аннулировании записей в ЕГРН об одноэтажных домах, поскольку фактически на участке есть только один трехэтажный дом.

Апелляционный суд назначил проведение судебной строительно-технической экспертизы. Согласно выводам эксперта спорный объект:

• относится к объектам ИЖС;
• не соответствует градостроительным нормам и правилам: не соблюдены минимальные отступы от границ участка, и это неустранимое нарушение;
• не соответствует противопожарным нормам.

Эксперты отметили, что необходимо привлечь организации, аккредитованные при МЧС, для выполнения расчетов. Это позволит установить, возможно ли провести мероприятия, компенсирующие выявленные нарушения.  В текущем виде объект представляет угрозу жизни и здоровью людей.

Апелляция, оценив заключение эксперта вместе с другими доказательствами, согласилась с решением первой инстанции: ответчики не представили доказательств устранения допущенных при строительстве нарушений. Кассация оставила решение в силе.

Что решил ВС

ВС с решениями судов не согласился:

• Если постройка возведена с нарушением градостроительных и строительных правил, то, по общему правилу, она признается самовольной. Суд должен оценить, насколько существенны допущенные нарушения. Нарушения, которые повлияли или способны повлиять на безопасность людей, относятся к существенным. Если же нарушения незначительные (например, не соблюдены минимальные отступы от границ участка) и не представляют угрозы жизни людей, не нарушают интересы третьих лиц, то суд может их признать несущественными и не препятствующими сохранению постройки.
• В данном случае суды признали постройку самовольной из-за нарушения противопожарных требований в части нарушения минимальных расстояний до построек на соседних участках. Согласно заключению экспертов, причиной нарушения противопожарных расстояний является размещение построек на смежных участках без отступов от границ участка. Поэтому эксперты рекомендовали обратиться к специалистам МЧС для расчетов и рассмотрения возможности провести мероприятия для компенсации нарушений. 
• Суд должен был рассмотреть вопрос о возможности устранения данных нарушений и принять решение, предусматривающее два варианта: снос постройки или приведение ее в соответствии с требованиями. Этого суд не сделал.
• Ответчики в суде заявляли, что увеличение площади застройки объекта – незначительное, а нарушения отступов от границ участка произошло из-за установки вентилируемого фасада (который состоит из утеплителя и облицовочной плитки). Кроме того, администрация выдала им уведомление, что данная постройка соответствует градостроительным требованиям, предъявляемым к объекту ИЖС. 
• В спорном доме зарегистрирована и проживает семья ответчиков, она имеет статус «многодетная», чем и обусловлено большое количество комнат. Из представленных фотографий видно, что объект используется по назначению. Поэтому вопрос о сносе дома мог быть решен только вместе с вопросом о выселении семьи, т.е. с привлечением к участию в деле прокурора.

ВС решения отменил, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение ВС № 18-КГ24-150-К4 от 17 декабря 2024 года

По теме:

Верховный суд: решение споров о самострое

Наталья Вознесенская