Экспертизы пришли к противоположным выводам, но здания все равно остались самовольными постройками

Компания построила на арендованном земельном участке три здания. Администрация города обратилась с иском об их сносе - все эти объекты имели признаки самовольных построек. Суд первой инстанции назначил экспертизу и иск удовлетворил. Апелляция провела дополнительную экспертизу и решение изменила - пришла к выводу, что спорные здания не являются самостроем. Верховный суд оставил в силе решение первой инстанции и пояснил, что самовольной считается постройка, у которой есть хотя бы один из трех признаков согласно ГК РФ. И если даже повторная экспертиза признала объект соответствующим строительным нормам и правилам, она не в силах нивелировать другие признаки самовольной постройки.

Суть дела:

Общество арендовало землю у Администрации г. Москвы для эксплуатации рынка строительных и хозяйственных материалов, проектирования и строительства торгово-складского комплекса.

В 2018 году Госинспекция во время проверки установила, что на арендованном участке размещаются 4 нежилых здания: 3-х этажное (здание №1) и три двухэтажных (здания №№ 2,3,4). Все они имеют признаки самовольных построек. В здании №1 проведена самовольная реконструкция, в результате чего его площадь больше, чем по документам, разрешение на реконструкцию и ввод в эксплуатацию Общество не получало. Права собственности Общества на нежилые здания №№ 2,3,4 зарегистрированы в Росреестре, но техническая документация в БТИ на них отсутствует - все они построены и введены в эксплуатацию без требуемых согласований и разрешений, участки земли под их строительство не предоставлялись. 

Департамент имущества г. Москвы (далее-истец) обратился к Обществу (далее-ответчик) с иском о признании данных объектов самовольными постройками и снести их.

Что решили суды:

Суд первой инстанции назначил судебную строительно-техническую экспертизу. 

Согласно выводам эксперта:

• Здание №1 не представляет опасности для жизни и здоровья, соответствует градостроительным и строительным нормам. Оно возводилось на основании разрешения на строительство, с согласованием проекта. Изменения в проект были согласованы и получили положительное заключение Москомэкспертизы. Для ввода в эксплуатацию Общество получило разрешение, план технического этажа здания соответствует плану БТИ. 
• Здания №№ 2,3,4 являются капитальными, возведены без получения разрешения, земельный участок для их строительства не предоставлялся. Спорные объекты не соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Опираясь в том числе на выводы экспертизы, суд пришел к выводу, что здание № 1 не имеет признаков самовольной постройки; здания №№ 2,3,4 являются самовольными постройками, основания для применения исковой давности по заявленным требованиям в отношении этих строений отсутствуют, иск в отношении этих трех объектов подлежит удовлетворению. Суд удовлетворил иск частично, обязав снести здания №№ 2,3,4.

Апелляция назначила дополнительную судебную экспертизу. Экспертиза пришла к выводу, что задния №№ 2,3,4 на момент дополнительного осмотра:

• Соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам. Исключение составляет нарушение, связанное с недостаточной высотой ограждения эвакуационных лестниц. 
• Ответчик устранил выявленные при проведении первоначальной экспертизы недостатки, в  частности, выполнена обработка деревянных конструкций огнезащитным составом, смонтирована пожарная сигнализация, выполнены электромонтажные работы и др..

Эксперты установили соответствие строений градостроительным нормам и правилам, за исключением высоты ограждений эвакуационных лестниц, которые должны быть высотой не менее 1, 2 м. Но отметили, что данный дефект возможно устранить.  

Апелляционная инстанция также отметила, что согласно договору аренды участок предоставлен ответчику не только для эксплуатации рынка строительных материалов, но и для строительства торгово-складского комплекса. По мнению суда, в комплекс входит не только основное здание № 1, но и вспомогательные №№ 2,3,4. Таким образом, строительство спорных зданий соответствует целевому назначению арендованного участка, поскольку для возведения вспомогательных построек получение разрешения на строительство не требуется (п. 3 ч. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса).

Кроме того, право собственности на спорные объекты было зарегистрировано ответчиком в 2009 году, истец мог узнать о факте строительства не позднее момента регистрации, но в суд обратился только в 2019 году. Таким образом, истец пропустил срок исковой давности.

Апелляция отказала в удовлетворении иска о сносе спорных задний. Кассация с решением согласилась.

Истец обратился в Верховный суд.

Позиция ВС

ВС отметил:

• Суды пришли к правильному решению, что реконструкция здания №1 не является самовольной постройкой. Истец данный вывод также не оспаривает.
• Первоначальная судебная экспертиза пришла к выводу о том, что спорные здания №№ 2,3,4 не соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, небезопасны в эксплуатации. Суд первой инстанции признал экспертное заключение соответствующим требованиям закона. Ответчик в суде первой инстанции не заявлял ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы.
• Ответчик заявил ходатайство о проведении дополнительной экспертизы в суде апелляционной инстанции, суд ходатайчтво удовлетворил. Экспертная организация для проведения исследования была предложена ответчиком. Перед экспертом были поставлены в том числе вопросы о соответствии спорных объектов градостроительным и строительным нормам, о возможности приведении объектов в соответствие с этими нормами.
• Основанием для проведения дополнительной экспертизы является недостаточная ясность или неполнота выводов эксперта, что подразумевает «некорректность, неточность положений заключения, допускающие его неоднозначное толкование». Апелляционный суд, назначая проведение дополнительной экспертизы не учел, что ответчик был заинтересован в другом результате исследования. И для этого он выполнил работы по устранению нарушений, которые выявила первоначальная экспертиза.
• Апелляционный суд безосновательно принял решение, основываясь только на результате дополнительной экспертизы и отвергая выводы первоначальной экспертизы. При том, что выводы основной и дополнительной экспертизы по важным вопросам о техническом состоянии спорных объектов были противоположными, а сомнения в обоснованности первоначального заключения отсутствовали. 
• При дополнительной экспертизе эксперт установил назначение спорных зданий (предприятия розничной торговли), а также выявил дефект, который был вызван ошибкой при монтаже и являлся значительным (высота ограждений лестницы). Дефект не был устранен, но возможность его исправить была. 
• Апелляционный суд пришел к выводу, что спорные объекты являются вспомогательными, хотя оснований для этого не было. И основная и дополнительная экспертизы пришли к выводу о том, что спорные здания являются торговыми павильонами, то есть они выполняют те же функции, что и основное здание №1. Объекты капстроительства, имеющие одну и ту же функцию, что и основное здание, не могут быть отнесены к вспомогательным. Земельный участок для строительства зданий №№ 2,3,4 как самостоятельных торговых павильонов, а не вспомогательных сооружений, ответчику не предоставлялся.

Суд первой инстанции установил совокупность признаков самовольной постройки у спорных объектов (п.1 ст. 222 ГК), хотя для этого достаточно было бы и одного. Поэтому устранение ряда нарушений ответчиком не опровергает других признаков, по которым суд признал объекты самовольной постройкой.

ВС отменил решения апелляции и кассации, оставил в силе решение суда первой инстанции.

Определение ВС № 305-ЭС23-21208 от 18.03.2024

Наталья Вознесенская