Тема сноса и узаконения самовольных построек остается актуальной в течение последних нескольких лет. Верховный суд уже не раз обобщал судебную практику по этому вопросу и давал разъяснения. Ключевой момент – легализовать самострой возможно, если соблюдены несколько условий, например, дом соответствует целевому назначению участка.

Шанс есть, если соблюсти условия

Во-первых, ВС указывает на то обстоятельство, что разрешение на строительство индивидуального жилья должны получать не только фирмы-застройщики, но и частники.

Пример из судебной практики:

Гражданка N возвела на своем участке жилой дом, но разрешения на строительство не оформила. На этот факт обратила внимание районная администрация, которая обратилась в суд с иском. Суд первой инстанции решил дело в пользу истца – дом необходимо снести. Это решение подтвердила и апелляция.
Владелица дома обратилась в Верховный суд, где ей пояснили, при каких обстоятельствах она вправе узаконить самострой. Дом можно сохранить, если постройка не нарушает права третьих лиц, например, соседей, и не идет в разрез со градостроительными нормами. В результате дело было разрешено в пользу хозяйки, то есть она получила свидетельство о собственности в судебном порядке.

Во-вторых, право собственности на самострой гражданин может получить в силу так называемой приобретательной давности через дачную амнистию (ее срок продлен до 1 марта 2018 года). Она наступает, если гражданин владеет постройкой более 15 лет. НО! Важно соблюсти условия – здание не должно угрожать жизни и здоровью граждан. Разъяснение содержится в информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ № 143 от 9 декабря 2010 года.

Для справки – критерии самовольного строения (ст. 222 Гражданского кодекса РФ и разъяснения Верховного Суда РФ от 12.11.2013 № 18-КГ13-126):

• постройка расположена на участке, не предназначенном для соответствующих целей;
• здание возведено без необходимых разрешений;
• здание возведено с нарушением градостроительных норм, оно угрожает жизни и здоровью граждан или нарушает их права

Однако, даже совокупности этих условий не всегда недостаточно для того, чтобы суд принял постановление о сносе объекта. Чтобы осуществить снос – следует установит, что постройку невозможно привести в соответствие с требованиями закона. Только после этого суд вынесет окончательное решение о сносе объекта.

Важно знать, что иск о сносе самовольной постройки местные власти могут подать в любой момент.

Также важно помнить, что на эти дела не распространяются сроки исковой давности (смотри Постановление пленума Высшего Арбитражного Суда (ВАС) № 22 от 29.04.2010).

Известны случаи, когда собственники получали «добро» от соседей в виде согласия на «несоблюдение при строительстве минимальных отступов от границ земельных участков». Однако, это их не спасало от сноса, так как факт нарушения закона не покрывает согласие соседей (смотри определение ВС РФ от 17.02.2015 № 18-КГ14-200).

А у кого нет шансов на легализацию?

Самострой вправе легализовать только в том случае, если он соответствует целевому назначению участка. В остальных случаях шансов избежать сносов нет. Так, например, если многоквартирный жилой дом построили на землях, предназначенных исключительно под ИЖС, то узаконить его не получится.

Еще одно важнейшее разъяснение ВС РФ от 9 апреля 2013 года относится к незаконно построенным многоквартирным домам. Суть в том, что постройку можно сохранить от сноса, если привести его в соответствие с требованиями закона. Например, путем сноса нескольких этажей превратить многоквартирный дом в индивидуальный.

Пример из судебной практики:

Компания «Териоки» подписала с Госстройнадзором мировое соглашение, по которому получила возможность легализовать апарт-отель в Зеленогорске. Для того чтобы привести его в соответствие с законом, компания «срезала» один этаж у постройки. Это был единственный вариант легализации.