В соответствии со ст. 75 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, чаще всего как совершенной под влиянием обмана или заблуждения.Указанные сделки признаются недействительными по такому признаку, как порок воли, т.е. из-за несоответствия волеизъявления лица его действительной воле вследствие заблуждения или обмана (умышленного введения в заблуждение).

Приобретение жилых домов (квартир) чаще всего признается недействительным вследствие заблуждения относительно определенных качеств предмета сделки, существенно снижающих либо вовсе исключающих возможность использования жилых помещений по их прямому назначению.

Перечень таких качеств:

• несоответствие уровня инсоляции и освещенности помещения нормативам;
• повышенное содержание в воздухе вредных для здоровья человека веществ - формальдегида, метанола, аммиака и др.;
• наличие источников вредных для здоровья людей веществ (например, в результате использования при строительстве определенных теплоизоляционных и отделочных материалов);
• зыбкость полов, негерметичность швов (соединений) стеновых панелей, плит перекрытия и др.

Последствия подобного заблуждения (относительно наличия перечисленных дефектов) могут быть вообще неустранимы, либо их устранение будет связано для заблуждавшейся стороны со значительными затратами.

Поскольку гражданско-правовая сделка признается недействительной при несоответствии на момент сделки волеизъявления потерпевшего лица его действительной воле, то нетрудно предположить, что воля лица в таких случаях состоит в намерении приобрести жилое помещение без недостатков или, так как это практически невозможно, по крайней мере без недостатков, которые нельзя устранить без чрезмерных усилий и денежных затрат. Неадекватное волеизъявление лица может сформироваться из-за недоступности дефекта для его восприятия при обычном, неквалифицированном наблюдении, т.е. ввиду его скрытости, невозможности потерпевшего оценить значительность недостатка и возможности его устранения.

Далеко не всегда для установления элементов предмета доказывания требуются специальные знания. Очевидно, что они необходимы для установления наличия дефекта, что включает в себя не только фиксирующий факты, но и оценочный момент, так как дефект - это «каждое отдельное несоответствие продукции установленным требованиям».

Выявить дефекты - значит не только обнаружить какую-либо негативную особенность объемно-планировочного решения здания (сооружения), нарушение целостности конструктивного элемента и др., но и признать их таковыми, а не отклонениями характеристик объекта исследования в пределах принятых допущений. При этом эксперт должен описать дефект, указав, где он находится. В некоторых случаях суд, ознакомившись с описанием, сразу может сделать вывод о характере дефекта - явный или скрытый, т.е. находится под обоями, покрасочным слоем и т.д., в других случаях это возможно только с помощью специальных методов и средств, применение которых является прерогативой эксперта.

О «скрытых» дефектах

По сложившейся практике суд признает сделки купли-продажи квартир (жилых домов) недействительными, если установлено, что, например, дефекты жилых помещений имеют скрытый характер (что позволяет судить о заблуждении участника сделки относительно качества приобретаемого жилья) и являются значительными и неустранимыми (что говорит о существенном значении заблуждения).

Общепринятые основания для деления дефектов на скрытые и явные применительно к данным обстоятельствам в экспертной практике пока не выработаны. Существующие подходы для решения этого вопроса вызывают возражения. Так, недопустимо распространенное толкование понятия «скрытый дефект» в том смысле, в котором оно дается в п. 42 ГОСТ 15467-79, а именно: «Скрытый дефект - дефект, для выявления которого в нормативной документации, обязательной для данного вида контроля, не предусмотрены соответствующие правила, методы и средства».

При приобретении квартир (жилых домов) их качество оценивается, как правило, неспециалистами, процесс оценки не регламентирован и не предполагает использования каких-либо специальных средств и методов. Этим и объясняется требование об обязательном разрешении в ходе судебного разбирательства вопроса о том, возможно ли увидеть дефект невооруженным глазом, поскольку именно от его решения зависит, к какой категории будет отнесен дефект - к скрытым или явным. При этом без помощи специальных знаний устанавливаются факты объективного характера.

В квалификации недостатка (дефекта) как скрытого отметим также субъективный момент, зависящий от индивидуальной возможности потерпевшего обнаружить и оценить значительность дефекта, его осведомленности, опыта, физических данных. Это, разумеется, целиком и полностью должен устанавливать суд без участия эксперта-строителя, как и объективную возможность увидеть дефект невооруженным глазом - для этого достаточно житейского опыта.

Соответственно, выводы эксперта, в основу которых положен предусмотренный указанным стандартом аспект понятия «скрытый дефект», утрачивают свое значение по делам данной категории, а постановку перед экспертом вопроса о возможности визуального восприятия дефекта следует считать неправомерной, как и ответы эксперта на такие вопросы.

Это не означает, однако, что отнесение дефектов продукции строительного производства к скрытым или явным находится исключительно вне компетенции судебного эксперта. Привлечение эксперта правомерно, если исследуются объекты, в отношении которых определенный вид контроля качества обязателен и регламентирован специальными правилами, - например, при сдаче подрядной строительной организацией заказчику возведенного или реконструированного предприятия, здания, сооружения, выполненных монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ (ст. ст. 720, 753 - 755, 757 ГК РФ).

Эта проблема актуальна для ССТЭ, судебных товароведческой и автотехнической экспертиз, в рамках которых также решаются вопросы о принадлежности дефектов к скрытым или явным. Заблуждение относительно качества приобретаемого жилья должно быть существенным, т.е. влияющим на возможность использования его по назначению. Данное понятие включает в себя техническую возможность и экономическую целесообразность устранения недостатка (286).

Специальные знания в области строительства могут быть необходимы для решения вопроса о возможности устранения недостатка путем проведения ремонтных и профилактических работ и определения их стоимости. Эксперт вправе также определить соотношение стоимости работ и помещения в целом. Оценка целесообразности устранения недостатка включает в себя субъективный момент, зависящий от материального положения пострадавшего, его физических возможностей, заинтересованности в обмене, что, разумеется, не входит в компетенцию эксперта-строителя.

Без специальных знаний в области строительства невозможно установить такой элемент предмета доказывания, как значительность обнаруженных в помещении недостатков (дефектов). Значительным считается дефект, существенно влияющий на использование продукции по назначению и (или) на ее долговечность (286), т.е. характеризуется не только размерами и количеством трещин, неровностей, низким уровнем инсоляции и т.п., но также влиянием их на возможность использования помещения по своему прямому назначению, т.е. в качестве жилого в течение определенного действующими нормативами времени.

Со временем дефект может развиваться и к моменту подачи иска стать значительным; таковым может считаться дефект, имеющий тенденцию к развитию. На момент приобретения квартиры (жилого дома) дефекта могло не быть, хотя условия его появления существовали уже тогда. Здесь важно отметить, что факт наличия дефекта и его значительность оцениваются судом на момент рассмотрения дела. Если к моменту вынесения решения суда образовались новые дефекты либо незначительные дефекты стали значительными, потерпевший может вновь обратиться в суд. Очевидно, что в тех случаях, когда на момент производства экспертизы дефект оценен экспертом как незначительный, но имеющий тенденцию к быстрому прогрессированию, он должен отметить данное обстоятельство в своем заключении, а суд - принять во внимание возможность скорого появления значительного дефекта и учесть это в своем решении.