Строительная экспертиза поможет решить проблемы при покупки жилья. Не секрет, что строительные недоделки – явление довольно распространенное в современной российской жизни. Как правило, новоселам приходится приложить немало усилий, чтобы  привести свое жилье в надлежащий вид. Естественно, участники строительства стараются переложить всю ответственность за выявленные огрехи друг на друга.

Вариант №1. Застройщик адресует недовольных жильцов к подрядчику, непосредственно осуществлявшему строительные работы. В свою очередь, подрядчик отсылает жителей к застройщику, ссылаясь на отсутствие каких-либо договорных обязательств  между ним и дольщиками, что снимает с него всю ответственность в соответствии с нормами гражданско-правовых отношений. Кто же должен отвечать за некачественно выполненную работу? Имеет ли право ТСЖ выдвигать претензии строителям? Об этом и многом другом – далее.

Строительство многоквартирного жилого дома предполагает заключение договоров между участниками долевого строительства и застройщиком, а также между застройщиками и подрядчиками. Количество подрядчиков диктуется лишь потребностями и разумным подходом к делу застройщика. Взаимоотношения, появляющиеся между застройщиком и дольщиками регламентируются Федеральным законом, в соответствии с которым застройщик обязуется передать участнику долевого строительства объект, отвечающий требованиям проекта, градостроительных и технических регламентов, пунктам договора и другим обязательствам.

При обнаружении дефектов, возникших из-за недобросовестности строителей в виду несоблюдения предусмотренных требований, закон прописывает 3 способа разрешения ситуации.Дольщики имеют право на бесплатное устранение недоделок в разумные сроки, продиктованные объективными условиями. Так, выявленные летом неполадки системы отопления, должны быть ликвидированы до начала отопительного сезона. 

Вариант №2. Второй вариант развития событий предусматривает возможность заключения дольщиками договора с другой подрядной организацией для устранения недостатков с последующей компенсацией расходов застройщиком. В случае отказа застройщиком возместить затраты, дольщики могут обратиться в суд.

И, наконец, закон допускает достижение обоюдного согласия между сторонами путем соразмерного уменьшения стоимости участия в долевом строительстве. К такому методу обычно прибегают, когда оплошности слишком очевидны, застройщик не отрицает свою вину, но не имеет желания или не в состоянии самостоятельно исправить ситуацию. Следует заметить, что есть определенные нюансы относительно сроков обнаружения недостатков сооружения. Дольщики вправе предъявить застройщику претензии как в период ввода в эксплуатацию готового объекта, так и позже, в течение всего гарантийного срока.

Срок гарантии на многоквартирный жилой дом, определенный договором,  длится не менее 5 лет. Гарантия на инженерное и технологическое оборудование составляет не менее 3 лет.  Гарантийный срок исчисляется с момента передачи объекта строительства дольщикам, что подкрепляется соответствующим передаточным актом или иным документом. Отношения застройщика и подрядчика также регламентируются законодательством.

Отступление от требований технической документации, обязательных строительных нормативов является поводом для наступления ответственности подрядчика перед застройщиком. Вместе с тем отметим, что с подрядчика снимается вина, если он сумеет доказать, что неполадки, выявленные во время гарантийного срока, являются следствием неправильной эксплуатации, ненадлежащего ремонта или нормального износа дома. Гарантийный срок, как правило, не превышает 5 лет со времени передачи объекта при условии, что заказчик своевременно поставил в известность исполнителя о выявленных недостатках. 

Закон оговаривает требования, которые застройщик имеет право предъявить подрядной организации в случае выполнения работ, не отвечающим условиям договора, либо произведенными с другими недостатками, делающими объект непригодным для использования, предусмотренного договором. К таким требованиям относятся устранение застройщиком недостатков на безвозмездной основе в разумные сроки, компенсация расходов застройщика на устранение дефектов (если его право подтверждено договором), уменьшение стоимости работ подрядчика.

Таким образом, в течении гарантийного срока все претензии к качеству работ жители должны предъявлять к застройщику, так как именно с ним они заключили договор об участии в долевом строительстве. Попытки обращения к подрядчику являются безуспешными, так как зона его ответственности распространяется только на заказчика. Возмещение убытков, возникших по вине исполнителя, является головной болью застройщика.Чаще всего ляпы строителей типичны и затрагивают общедомовое имущество. Этим объясняется стремление граждан отстаивать свои права объединенными усилиями, с помощью ТСЖ или УК.

Жилищный кодекс не предусматривает возложение обязанностей представления интересов собственников жилых помещений многоквартирных домов на управляющие компании, в отличие от товариществ собственников жилья. Из этого следует, что наличие договора управления между ТСЖ и УК не означает, что управляющая компания вправе от своего имени идти в суд, отстаивая интересы владельцев квартир. То есть застройщик может попросту игнорировать исковые заявления УК об устранении строительных дефектов, а судебный орган признает ее ненадлежащим истцом.

Право предъявления исковых требований УК к застройщику должно быть оговорено специальным пунктом договора управления, заключенным с ТСЖ. Гораздо больший эффект имеет практика отстаивания дольщиками своих прав посредством ТСЖ. Законодательство наделяет владельцев квартир правом создавать ТСЖ для эксплуатации дома и отстаивания своих прав перед третьими лицами (в данном случае – застройщиками). Полноправные собственники жилья, объединившиеся в ТСЖ, получают полномочия полноценного представления своих интересов и возможностивыступать в качестве истца в конфликтах с застройщиком.

Первоначально необходимо поставить в известность застройщика обо всех выявленных дефектах. В дальнейшем происходит совместный осмотр помещений, неисправности заносятся в акт. Данный документ должен быть составлен в двухстороннем порядке. Только акт, подписанный представителями истца (ТСЖ) и застройщика, имеет юридическую силу. Если застройщик намерен устранять недостатки, составляется соответствующий график работ.

В противном случае истец вынужден обращаться в суд, намереваясь обязать застройщика произвести необходимые работы своими силами либо взыскать с него средства, израсходованные на ремонт, произведенный подрядчиком. В ходе судебного разбирательства истец должен предъявить факты, подтверждающие наличие неисправностей, в качестве которых могут выступать акт осмотра помещений, результаты проверок надзорных инстанций, экспертные заключения.  В случае принятия судебным органом решения о вине застройщика, ему предстоит не только произвести требуемый ремонт, но и возместить расходы истца на экспертизы и судебные издержки.