Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости – это предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Комиссия).

Кто вправе оспаривать?

Физические и юридические лица, которые являются:

• Собственниками недвижимости. С исковым заявлением могут обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

• Бывшие собственниками недвижимости. С заявлением может обратиться и бывший собственник, если результаты кадастровой оценки затрагивают права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.

• Арендаторами. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Арендатор вправе ее оспорить, когда согласие собственника на такой пересмотр выражено в договоре либо в иной письменной форме.

А после 15 сентября 2015 года оспорить кадастровую оценку в суде смогут административные истцы.

Где можно оспорить:

• Физические лица и ИП могут обратиться в Комиссию или в суд (на свое усмотрение);

• Юридические лица обращаются сначала в Комиссию. В случае отказа, у юрлица появляется право обратиться в суд.

С каким пакетом документов надо обращаться за пересмотром кадастровой стоимости в Комиссию?

• Заявление о пересмотре кадастровой стоимости;

• Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости, а также сведения о дате, на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости (сведения о дате также могут содержаться в отчете об определении кадастровой стоимости, составленном по результатам проведения государственной кадастровой оценки, в акте определения кадастровой стоимости и в иных документах);

• Нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости.

• Если пересмотр связан с недостоверными сведениями об объекте недвижимости, то необходимо предоставить документы и иные данные, подтверждающие наличие кадастровой и (или) технической ошибки.

Если заявитель хочет установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость, то он должен предоставить:

• отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости;

• подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков положительное экспертное заключение в случаях, установленных уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (экспертное заключение необходимо представлять в том случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30%).

К заявлению могут прилагаться также и другие необходимые документы.

Срок рассмотрения заявлений - 1 месяц с даты подачи документов.

Подготовка заключения оценщика – ключевой этап при сборе документов

Уделите особое внимание заключению оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости и положительному заключению саморегулируемой организации (СРО) оценщиков, членом которой является оценщик, в соответствии этого заключения требованиям закона, стандартам и правилам оценки.

Учтите, что оценку рыночной стоимости следует производить на дату проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в субъекте. Если будет по-другому, то комиссия и суд откажут в удовлетворении заявления. Кроме того, отчет об оценке должен сопровождаться положительным заключением СРО оценщиков.

Решения комиссии

Если заявление подано на основании недостоверности сведений об объекте недвижимости, которые использовались для  определения кадастровой стоимости, то комиссия может принять решение:

• отклонить заявление о пересмотре (в случае использования достоверных сведений об объекте при определении кадастровой стоимости);

• пересмотреть результаты определения кадастровой стоимости.

Если заявление подано на основании установления в отчете рыночной стоимости, то комиссия принимает решение:

• Определить кадастровую стоимость на основании рыночной;

• Отклонить заявление о пересмотре.

Что делать, если комиссия отклонила заявление?

Решения комиссии могут быть оспорены в суде. С 2014 года данные дела находятся на рассмотрении в судах общей юрисдикции: Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа.

Важно:

• Решения Комиссии при Росреестре не являются предметом рассмотрения в суде;

• рыночная стоимость объекта недвижимости в качестве кадастровой устанавливается с года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Какие документы потребуются:

• Исковое заявление;

• Отчет об оценке (самое главное доказательство). Он должен соответствовать нормативным актам, предусмотренным законодательством. В отчете об оценке рыночная стоимость объекта должна быть определена на ту же дату, что и в свое время была определена кадастровая стоимость;

• Экспертное заключение от СРО, в которой состоит оценщик, о правильности отчета;

• Решение Комиссии Росреестра об отказе в сгнижении кадастровой стоимости (если есть);

• Кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;

• Копия правоустанавливающего документа на объект недвижимого имущества, нотариально заверенная.

В заявлении необходимо указать требование. Пленум ВС РФ разъяснил, с какими требованиями можно обратиться:

• установить в отношении объекта недвижимости его рыночную стоимость;
• изменить кадастровую стоимость в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической ошибки;
• оспорить решения или действия/бездействия комиссии.

Если в процессе рассмотрения дела у суда возникнут вопросы, требующие специальных знаний, то суд вправе назначить экспертизу. Это может быть инициатива суда или ходатайство участников процесса.

Любопытная статистика

В июне 2015 года комиссия при столичном управлении Росреестра рассмотрела 152 заявлений об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости. 58 заявлений (38%) комиссия удовлетворила, а 94 заявления (62%) отклонила.

В чем причина? В несоответствии отчетов об оценке предъявляемым к ним требованиям. Чаще всего это неправильно оформление отчетов или игнорирование обязательных методов оценки.

Также по теме: «Кадастровая оценка недвижимости: практика судебных споров».

Источники: КАС РФ глава 25 «Производство по административным делам об оспаривании результатов кадастровой стоимости», Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».