Продолжаем рассказывать о ключевых моментах из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

1. О приобретательной давности
«При рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (статья 234 ГК РФ) и в связи с осуществлением самовольного строительства (статья 222 ГК РФ)».
Важно: приобретательная давность не распространяется на строение, расположенное на незаконно занимаемом земельном участке.

2. При каких условиях возлагается обязанность по сносу объекта?
«Возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства».
Обязанность по сносу самостроя может быть возложена на застройщика только при наличии его вины. Если в деле нет доказательств вины застройщика в нарушении градостроительных норм, то обязать его снести самовольную постройку за его счет нельзя.

3. О действии градостроительных норм во времени
«Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (например, в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» положения части 17 статьи 51 ГсК РФ, определяющей случаи, когда для возведения строения или его реконструкции не требуется выдача разрешения на строительство, применяются также в отношении указанных в ней объектов, которые были построены, реконструированы или изменены до введения в действие ГсК РФ)». При рассмотрении споров суды применяют те градостроительные нормы и правила, которые действовали на момент возведения постройки.

Важно: самовольные постройки (не относится к жилым домам), возведенные ранее 01.01.1995 г., не считаются таковыми, так как само понятие было распространено на здания и сооружения только с вступлением в силу первой части ГК РФ.

4. Что такое «существенные нарушения строительных норм и правил»?
«К существенным нарушениям строительных норм и правил, суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц».
Важно: в ваших же интересах предоставить в суд исчерпывающее количество данных о том, что постройка никому не мешает (это может быть согласие владельцев смежных участков и т.д.).

5. Есть ли возможность избежать сноса, даже если есть нарушения строительных норм?
При назначении судебной экспертизы обязательно поставьте вопрос перед экспертом о том, возможно ли устранение нарушений строительных или противопожарных норм без сноса объекта. Это позволит избежать сноса строения путем переустройства.

6. Можно ли признать право собственности на часть самовольной постройки?
Нет. Признать право собственности на часть объекта в порядке ст. 222 ГК РФ нельзя. Примером такой ситуации является признание права собственности на самовольно возведенный гараж, на земельном участке, предоставленном всему гаражному кооперативу.

7. О праве на самовольную постройку, расположенную на арендованном земельном участке
«Право собственности на самовольное строение, возведенное гражданином без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и, если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Признать право собственности можно, когда объект расположен на земельном участке, предоставленном застройщику на праве аренды. В таком случае следует учитывать условия договора аренды. Если в нем предусмотрена возможность возведения временных построек, а построен объект капитального строительства, то скорее всего суд не признает ваши права собственности.

8. О реконструкции объекта
«При самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений, право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости».
Важно: если постройка выполнена виде надстройки к первоначальному объекту, то лучшая стратегия защиты - это признание права на весь реконструированный объект. Не применяется относительно перепланировки или переоборудования.

9. О целевом назначении земельного участка
Подготавливая исковое заявление, принимайте во внимание, возведена ли постройка на земельном участке, отведенном для этих целей.
Если при возведении нарушены правила целевого использования земли либо строительство было вопреки правилам градостроительного зонирования, то объект подлежит сносу.

10. О запрете на новое строительство как основание для сноса
Если существует обременение права собственности в виде запрещения нового строительства, и в нарушение него постройка все равно возведена, ее признают самовольной, а вас обяжут объект снести.