1. Неоплата или неполная оплата стоимости проданного имущества может стать основанием для расторжения договора купли-продажи?

Как восстановить права продавца, если имущество по расторгнутому договору купли-продажи отчуждено покупателем в пользу третьих лиц (в том числе при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к третьим лицам)?

Если установлено, что продавец передал покупателю недвижимое имущество, а последний не выполнил обязательства по его оплате, то продавец вправе требовать расторжения договора купли-продажи на основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Расторжение договора купли-продажи на основании пункта 2 статьи 450 ГК РФ влечет прекращение обязательств на будущее время. Продавец вправе требовать от покупателя возврата переданного имущества в силу статей 1102, 1103 ГК РФ, пункта 65 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации3 от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В случае отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом расторгнутого договора купли-продажи, третьим лицам, продавец вправе взыскать убытки с покупателя в соответствии со статьей 15 ГК РФ либо обратиться за истребованием этого имущества к лицу, у которого оно фактически находится.

Требования продавца следует рассматривать с учетом добросовестности приобретения этого имущества лицом, фактически им владеющим.

2. Может ли быть истребовано в порядке виндикации (статья 301 ГК РФ) имущество, созданное или приобретенное в ходе фактического осуществления совместной предпринимательской деятельности, одним из участников такой деятельности после ее прекращения?

Каким образом в данном случае осуществляется раздел имущества, приобретенного предпринимателями для совместной деятельности?

Имущество, созданное или приобретенное в ходе фактического осуществления совместной деятельности, не может быть истребовано в порядке статьи 301 ГК РФ.

Восстановление имущественных прав осуществляется по правилам, предусмотренным главой 60 ГК РФ (обязательства вследствие неосновательного обогащения).

Согласно статье 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.

По смыслу статьи 1103 ГК РФ обязательство из неосновательного обогащения (кондикционное обязательство) является общим по отношению ко всем обязательствам по возврату имущества, приобретенного (сбереженного) без достаточных оснований, включая обязательство по виндикационному иску.

Предметом требования потерпевшего по кондикционному иску могут быть только вещи, определяемые родовыми признаками, имущественные права, а также не индивидуализированные каким-либо образом деньги, ценные бумаги на предъявителя, то есть объекты гражданских прав, виндикация которых в принципе исключена.

Сохранившееся в натуре индивидуально-определенное имущество должно истребоваться от незаконного владельца посредством виндикационного иска.

3. Каковы признаки недвижимого имущества? Какое количество признаков будет достаточным для отнесения судом имущества к разряду недвижимого?

Является ли асфальтированная (бетонная) автомобильная стоянка самостоятельным объектом недвижимости, либо это следует рассматривать как улучшение земельного участка?

Какие линейные сооружения (автодороги, линии электропередач, трубопроводы и т.д.) можно отнести к объектам недвижимости?

Из анализа норм статьи 130, 133.1 ГК РФ, письма Минэкономразвития России от 29.05.2013 № 10571-ПК/Д23и «О порядке осуществления государственного кадастрового учета отдельных типов сооружений (линейных и тому подобных)», письма Росреестра от 01.07.2010 № 14-5106-ГЕ «О рассмотрении обращения», статьи 8 Федерального закона от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», разъяснений Президиума ВАС РФ, судебной практики по рассмотрению споров, связанных с отнесением объектов к движимому либо недвижимому имуществу, следует, что при определении объектов как недвижимых необходимо учитывать цель предъявления такого требования и критерии их назначения, перечень которых не является исчерпывающим.

• Полезность – это когда объект недвижимости должен максимально удовлетворять потребностям его обладателя в жилой или производственной площади. Полезность объекта определяется такими характеристиками, как размер, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение и т.д.
• Фундаментальность – это такая недвижимость, которую невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.
• Долговечность – данный признак зависит от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий).
• Стационарность – это когда объекты недвижимости прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без нанесения объекту определенного ущерба.
• Неповторимость или индивидуальность – это когда каждый объект недвижимости обладает определенными свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.
• Управляемость – это признак, указывающий на то, что все объекты недвижимости нуждаются в постоянном управлении. Управление недвижимостью включает в себя проведение ремонта и различных профилактических работ, предоставление коммунальных услуг и иные виды, обеспечивающие деятельность данного объекта.

Названные критерии (признаки) могут быть применены при рассмотрении споров в отношении асфальтированных (бетонных) площадок, а также линейных объектов, не поименованных в статье 133.1 ГК РФ, но изначально созданных как объект недвижимости, предназначенных для производственной деятельности, а не являющихся улучшением земельного участка.

4. Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Каково правовое значение своевременности обращения истца за разрешительной документацией: до начала возведения самовольной постройки, в процессе ее возведения или после окончания строительства?

Исходя из статьи 263, пункта 3 статьи 222 ГК РФ, а также учитывая разъяснения, изложенные в пункте 26 постановления № 10/22, момент обращения лица за разрешительной документацией на строительство объекта не имеет правового значения: до начала возведения самовольной постройки, в процессе ее возведения или после окончания строительства, при доказанности истцом следующих обстоятельств:

• наличия права собственности либо права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором расположен спорный объект;
• соответствия самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил;
• отсутствия нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц;
• отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан.

Вместе с тем, в каждом конкретном деле суд вправе учесть наличие у истца статуса профессионального застройщика, в обязанности которого входит, в том числе, обращение за разрешением на строительство до его начала. В таком случае суд проверяет, правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения.

Уклонение профессионального застройщика от получения разрешительной документации до начала строительства объекта может быть расценено судом как неприятие истцом надлежащих мер к легализации строительства, независимо от того, обращался ли такой истец за разрешением на строительство в ходе самого строительства, а тем более после его окончания.

5. Возможно ли удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку (завершенный строительством объект недвижимости) при наличии соответствующего разрешения на строительство в отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе, по причине отказа органа государственного строительного надзора в выдаче заключения о его соответствии требованиям технических регламентов и проектной документации (пункт 9 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации)?

Если строительство объекта осуществлялось в период действия ГрК РФ (с 31.12.2004) и с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию заявитель обратился в этот же период, то на него распространяется обязанность по предоставлению заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации.

Согласно пункту 18 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.02.2006 № 546, орган государственного строительного надзора отказывает в выдаче упомянутого заключения о соответствии, если при строительстве были допущены нарушения соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации и такие нарушения не были устранены до выдачи заключения о соответствии.

По общему правилу признание права собственности на такой спорный объект в отсутствие заключения органа государственного строительного надзора о соответствии построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации недопустимо, поскольку повлечет введение в гражданский оборот объекта в нарушение установленных градостроительных норм.

Между тем в силу пункта 21 Положения № 54 решение государственного строительного надзора об отказе в выдаче заключения о соответствии объекта строительным нормам и правилам может быть оспорено застройщиком или заказчиком в судебном порядке.

Таким образом, при доказанности истцом надлежащими документами (заключением эксперта, актом обследования) того обстоятельства, что строение произведено им в соответствии проектной документацией, получило положительную оценку в части соблюдения требований технических регламентов, но уполномоченный орган отказал в выдаче такого заключения неправомерно, объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, в этом случае самовольная постройка, возведенная истцом, может быть легализована, то есть иск может быть удовлетворен.

6. Каково правовое значение наличия у истца вещного права либо права аренды на земельный участок, на котором построен объект недвижимости, при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку?

Согласно статье 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ (как в ранее действующей редакции, так и в редакции Федерального закона от 13.07.2015 № 258-ФЗ) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, у которого земельный участок находится:

• в собственности,
• в пожизненном наследуемом владении,
• в постоянном (бессрочном) пользовании.

По общему правилу владение истцом земельным участком на праве аренды исключает возможность признания за ним права собственности на возведенную на этом земельном участке самовольную постройку.

Вместе с тем в рассматриваемом случае следует учитывать правовую позицию, изложенную в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014. Право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если:

• строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил,
• его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 части 222 ГК РФ, необходимо учитывать условия договора аренды.

В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа».

7. Должен ли суд при вынесении решения об удовлетворении виндикационного иска указывать в резолютивной части судебного акта об истребовании спорного имущества как у лица, за которым в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право на данное имущество, так и у фактического владельца на момент рассмотрения спора?

Из пункта 52 постановления № 10/22 следует, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Если во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было отчуждено ответчиком другому лицу, а также передано во владение этого лица, виндикационный иск к фактическому владельцу, право на имущество за которым в ЕГРП не зарегистрировано, должен быть рассмотрен одновременно с иском к лицу, право за которым зарегистрировано в ЕГРП, о признании права собственности на данное имущество.

В резолютивной части судебного акта должно быть указано:

• об истребования имущества у лица, которое фактически владеет данным имуществом, если оно привлечено к участию в деле в качестве ответчика,
• о признании права собственности на это имущество, предъявленное к лицу, за которым зарегистрировано право в ЕГРП, то есть удовлетворены требования либо в их удовлетворении отказано в соответствии с процессуальными правилами рассмотрения дела.

Такое решение будет являться основанием для внесения записи в ЕГРП о праве истца на указанное имущество.

8. Как следует исчислять срок исковой давности: с момента фактического выбытия недвижимого имущества от истца или с момента государственной регистрации перехода права собственности в ЕГРП?

В соответствии со статьями 195, 196 ГК РФ на виндикационные требования распространяется общий трехгодичный срок исковой давности.

По общему правилу, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Начало течения срока исковой давности должно исчисляться с момента фактического выбытия недвижимого имущества из фактического владения истца. Но не с момента государственной регистрации перехода права собственности к ответчику.

Согласно пункту 13 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», исковая давность по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения при смене владельца этого имущества не начинает течь заново.

При изменении владельца имущества срок исковой давности по требованию истца, своевременно не предъявившего виндикационный иск, не прерывается. Поэтому ответчик вправе включить в срок исковой давности период нахождения вещи в фактическом владении предшественника.

Судам следует также руководствоваться разъяснениями, изложенными в пункте 19 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым в случае замены ненадлежащего ответчика надлежащим исковая давность по требованию к надлежащему ответчику не течет с момента заявления ходатайства истцом или выражения им согласия на такую замену (статья 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)».

9. Возможно ли удовлетворение иска инвестора о признании права собственности на помещение в объекте, сданном в эксплуатацию и принятом от застройщика по акту приема-передачи, при условии, что право собственности застройщика на спорные помещения не регистрировалось?

Исходя из пункта 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при отсутствии регистрации права собственности застройщика на помещение иск инвестора о признании права собственности на данное помещение удовлетворению не подлежит.

Учитывая особенности дел о банкротстве, иск инвестора о признании права собственности на недвижимое имущество, заявленный к застройщику, может быть удовлетворен с соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если на момент заключения договора инвестирования застройщик был признан банкротом, а договор заключался в целях завершения строительства многоквартирного жилого дома, который введен в эксплуатацию, право собственности застройщика на спорное помещение не регистрировалось и объект инвестору по акту приема-передачи не передавался.

Несмотря на то, что инвестор имеет лишь обязательственное право требовать предоставления недвижимого имущества в порядке исполнения договора, заявляется иск о признании права собственности на соответствующие помещения, который может быть квалифицирован как иск о государственной регистрации перехода права собственности, предусмотренный пунктом 3 статьи 551 ГК РФ.

10. В том случае, если в результате самовольной реконструкции были созданы принципиально новые объекты недвижимого имущества, в деле по иску о признании права собственности на такие объекты следует ли выносить решение о прекращении права на реконструированные объекты?

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество определен положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно пункту 9 статьи 12 Закона № 122-ФЗ в случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах регистрирующим органом открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами и вносятся записи в новые разделы ЕГРП.

Внесение изменений в ЕГРП урегулировано пунктами 24, 25 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Федеральной регистрационной службы от 08.06.2007 № 113, согласно которым в случае, если в результате реконструкции объекта недвижимого имущества внешние границы объекта недвижимого имущества, назначение объекта, объем выполненных строительно-монтажных работ (процент готовности) для объектов незавершенного строительства не меняются, вносятся изменения в раздел ЕГРП, открытый на соответствующий объект недвижимого имущества на основании пункта 67 Правил ведения ЕГРП.

В остальных случаях при установлении реконструкции объекта недвижимого имущества для государственной регистрации прав на реконструированный объект недвижимого имущества открывается новый раздел ЕГРП, при этом раздел ЕГРП, связанный с ранее существовавшим объектом недвижимого имущества, закрывается на основании пункта 36 Правил ведения ЕГРП.

При отсутствии спора о праве в судебных актах о признании права собственности на реконструированные объекты не требуется указание о прекращении права на эти объекты, зарегистрированного до их реконструкции.

11. Применимы ли к отношениям собственников нежилых помещений, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ, если истец, оспаривая право собственности иного лица на общее имущество, имеет сети инженерно-технического обеспечения (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение и иные), предназначенные для обслуживания непосредственно только его помещения, либо в спорном помещении отсутствует оборудование, призванное обслуживать более одного помещения?

Подлежат ли применению указанные нормы, если ответчик приобрел спорное помещение, изначально предназначенное для обслуживания более одного помещения в здании (например, теплоузел), в котором фактически соответствующее оборудование отсутствовало (вынесено в другое помещение)?

При рассмотрении дел об оспаривании права собственности иного лица на общее имущество в здании, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из положений статей 249, 289, 290 ГК РФ, согласно которым собственнику отдельного помещения в здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Между тем, если при рассмотрении дела суд установит, что на момент приобретения в собственность недвижимого имущества помещения в здании были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием всего здания, и не использовались фактически в качестве общего имущества их владельцами, то право общей долевой собственности у сособственников недвижимого имущества в задании на эти помещения не возникает.

При рассмотрении споров о праве собственников нежилых помещений в отношении общего имущества здания судам необходимо в каждом конкретном случае устанавливать правовой режим того или иного помещения с учетом нахождения в нем оборудования, предназначенного для обслуживания всего здания и его целевого назначения.

12. Каковы особенности рассмотрения споров, возникающих в связи с наложением (пересечением) границ участков земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда?

Если в связи с этим имеется конкретный гражданский спор, то необходимо ли отдельно в рамках главы 24 АПК РФ оспаривать ненормативный акт, на основании которого возникло соответствующее право собственности юридического лица, индивидуального предпринимателя, гражданина?

Независимо от формулировок требований, исходя из судебной практики и доводов о наложении спорного земельного участка истца (вхождении в его состав спорного участка), правильным и оптимальным будет включение в предмет доказывания наличие сведений о пересечении (наложении) соответствующих границ, а также результатов проведенных землеустроительных работ (с определением границ и площади, в том числе с учетом прав смежных землепользователей) и кадастровом учете изменений соответствующих сведений.

Предоставленные схемы наложения, составленные в результате сопоставления данных кадастра спорного участка и материалов лесоустройства по лесному участку, свидетельства о регистрации права собственности не являются достаточными доказательствами обоснованности заявленных требований.

Целесообразно в ходе рассмотрения дела решить вопрос о возможности и необходимости проведения экспертизы.

При разрешении данных споров представляется применимой правовая позиция, изложенная Президиумом ВАС РФ в постановлении от 22.05.2012 № 16576/11, согласно которой надлежащим доказательством отнесения земельного участка к той или иной категории, вида его разрешенного использования и описания его границ являются сведения государственного кадастра недвижимости.

Президиум ВАС РФ в постановлении от 21.05.2013 № 16865/12 (по иску о признании отсутствующим права собственности на земельный участок) указал на то, что поскольку ненормативные акты не были оспорены по правилам главы 24 АПК РФ, то признание их незаконными в рамках иска по настоящему делу при отсутствии соответствующих самостоятельных требований неправомерно.

Исходя из указанного правового подхода, полагаем необходимым отдельное оспаривание ненормативного правового акта по правилам главы 24 АПК РФ по спорам, связанными с наложением земельных участков.

Источник: Рекомендации № 1/2014 НКС при Арбитражном суде Западно-Сибирского округа по итогам заседания, состоявшегося 13 февраля 2014 года в г. Тюмень, с учётом изменений, утвержденных президиумом суда округа 15.10.2015.