1. Проверьте наличие правоудостоверяющих и правоустанавливающих документов.

Даже если вы знаете продавца лично или он знает ваших друзей, нужно убедиться, есть ли у него документы, дающие право распоряжаться имуществом.

Документы на квартиру у продавца должны быть правоустанавливающие и правоудостоверяющие:

• Правоудостоверяющие документы – это свидетельство о государственной регистрации права собственности.
• Правоустанавливающие – это документы, на основании которых выдают свидетельство о государственной регистрации права: договор купли-продажи квартиры, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор передачи жилого помещения в порядке приватизации, решение суда и т.д.

2. Изучите свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Этому документу уделите особое внимание. Свидетельство – основной документ, подтверждающий право продавца на квартиру.

Какие обязательные реквизиты содержит свидетельство?

• дату выдачи свидетельства: число, месяц и год;
• графа «документ-основание» содержит указание на правоустанавливающий документ;
• графа «субъект права» содержит фамилию, имя и отчество собственника квартиры, его дату рождения, место рождения, гражданство, данные паспорта, адрес постоянного места жительства (регистрации);
• графа «вид права» содержит пометку «собственность»;
• графа «объект права» содержит описание квартиры: площадь, количество комнат, этаж и адрес.

Свидетельство содержит сведение об ограничении или об обременении права, например, ипотеке или аресте. Если ограничений или обременений нет, то в документе есть пометка о том, что они не зарегистрированы.

Свидетельство о государственной регистрации права содержит фамилию, инициалы и подпись регистратора, печать Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра).

Мошенники могут подделать и свидетельство, поэтому, если вас в документе что-то смущает, то рекомендуем запросить выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним). Это можно сделать на сайте Росреестра.

От покупателя требуйте оригиналы документов, не довольствуйтесь ксерокопиями. Это еще одна возможность проверить «чистоту» сделки. Если квартира, к примеру, заложена в банке, то оригинала свидетельства у продавца на руках не будет.

3. Внесение аванса или задатка.

После этапа проверки документов пришло время для внесения аванса или задаток, которое оформляют соглашением о задатке, предварительным договором или, чаще всего, распиской.

Для чего вообще нужно внесение аванса или задатка? Это поможет избежать ситуации, когда более прыткий покупатель уведет ваши заветные квадратные метры буквально из-под носа.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задаток - это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке оформляется в письменной форме.

Если в неисполнении договора купли-продажи квартиры виновата сторона, давшая задаток (покупатель), он остается у другой стороны. Если виноват продавец квартиры, то он обязан уплатить стороне двойную сумму задатка.

Аванс передается при заключении предварительного договора или по расписке. Если сделка не состоялась, то аванс должен быть возвращен.

Передача денежных средств не может подтверждаться никакими доказательствами, кроме письменно составленных документов. Это значит, что ни свидетели, ни телефонные переговоры факт передачи не подтверждают!

Как составить расписку? В простой письменной форме. Удостоверять у нотариуса не надо. В расписке указывают фамилию, имя и отчество продавца квартиры, получившего денежные средства, его паспортные данные, адрес регистрации по месту жительства, сумму, которую он получил, за что он получил эту сумму. В расписке ставится дата, и ее подписывает продавец, который после составления передает ее покупателю.

4. Правильно составьте договор купли-продажи, проверьте его условия.

Договор купли-продажи квартиры должен содержать все необходимые условия, присущие этому виду договора.

Какие условия обязательные?

• данные продавца и покупателя;
• описание квартиры, ее адрес;
• стоимость квартиры;
• условия оплаты денежных средств.

Если в квартире кто-то прописан, то в договоре указывают условия и сроки снятия прежних жильцов с регистрационного учета. Это очень важно, иначе после покупки квартиры можно ходить месяцами за бывшими владельцами и просить их выписаться.

Эксперты не рекомендуют оплачивать покупку квартиры до регистрации права собственности на квартиру за покупателем.

Подходящий для обеих сторон и наиболее безопасный вариант расчета при заключении договора купли-продажи квартиры – это использование банковской ячейки/банковского аккредитива.

В таком случае покупатель квартиры будет уверен, что продавец получит его деньги только в том случае, если сделка купли-продажи будет зарегистрирована.

Некоторые продавцы просят перевести деньги на их счет в банке или передать им на руки наличные средства, и сделать это, по их мнению, надо в день подачи документов в отделение Росреестра или в Многофункциональный центр (МФЦ). Не стоит соглашаться на данное условие, поскольку продавец получит деньги сегодня, а зарегистрирует ли переход права собственности или нет, неизвестно.

5. Убедитесь, что из квартиры все выписаны, а на продажу есть согласие супруга.

Итак, вы проверили основные документы на квартиру, внесли аванс или задаток, продавцы собирают и готовят необходимые для сделки документы. Следующий этап - проконтролировать, чтобы из квартиры выписались все, кто в ней зарегистрирован.

Список прописанных жильцов узнайте в едином жилищном документе или выписке из домовой книги. Внимание: срок действия этого документа ограничен, поэтому получите его перед заключением договора.

Чтобы убедиться, что не будет сюрпризов с временно отсутствующими жильцами, например, с теми, кто находится в местах не столь отдаленных, в армии или на учебе в другом городе, попросите продавца предоставить вам расширенную выписку из домовой книги.

Квартира, приобретенная в браке, является совместным имуществом супругов, при этом не имеет значения, на кого она была оформлена. Если квартира оформлена на одного продавца, поинтересуйтесь у него, была ли она куплена в браке. Если да, то для заключения договора купли-продажи необходимо получить от супруга или супруги продавца нотариально удостоверенное согласие супруга. Если согласия у вас на руках не будет, то в супруг сможет оспорить сделку через суд.

6. Будьте готовы к дню сделки.

После сбора документов для сделки продавец и покупатель назначают встречу для подписания договора и передачи документов в регистрационную службу.

День сделки, как правило, начинается с поездки в банк, для того чтобы покупатель в присутствии продавца заложил в банковскую ячейку денежные средства.

С отделением банка заключается договор, в котором прописаны условия, при которых продавец получит право забрать из ячейки деньги за квартиру. Например, продавец должен представить договор с отметкой Росреестра о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру и свой паспорт, и только после этого получить ключ от ячейки с деньгами.

Ключ от ячейки с денежными средствами до ее вскрытия продавцом хранится у покупателя.

Перечень документов и процедура доступа к ячейке могут отличаться в зависимости от банка. Важно помнить, что договор с банком заключается на определенный срок, а учитывая, что регистрация перехода права может затянуться, необходимо установить срок аренды банковской ячейки с запасом или вовремя этот срок продлевать.

7. Зарегистрируйте право собственности на квартиру

После того как денежные средства помещены в банковскую ячейку, продавец и покупатель обращаются в регистрирующий орган.

Стоимость услуги госрегистрации права собственности на квартиру для физических лиц – 2000 рублей. Оплатить можно в офисах росреестра и кадастровой палаты, в МФЦ, почтовым отправлением, в электронном виде, при выездном обслуживании.

Кто несет эти расходы - продавец или покупатель, нужно обговаривать заранее и фиксировать это условие в договоре.

Необходимые документы:

• заявления о государственной регистрации. При этом заявление о регистрации перехода права пишет продавец, а заявление о регистрации права пишет покупатель;
• документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя;
• документ об уплате госпошлины;
• нотариально удостоверенная доверенность, если от имени продавца или покупателя выступает представитель;
• паспорт представителя продавца или покупателя;
• правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца квартиры;
• договор купли-продажи;
• нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что отчуждаемый объект недвижимости не находится в совместной собственности супругов, например брачный договор или соглашение о разделе общего имущества супругов.
• разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом, если квартира принадлежала в том числе лицам, не достигшим 14-летнего возраста.

В зависимости от условий конкретной сделки могут потребоваться дополнительные документы.

Государственная регистрация перехода права собственности, регистрация права покупателя на квартиру осуществляются в течение 10 рабочих дней со дня приема заявления и других документов.

В результате государственной регистрации покупатель квартиры получает на руки свидетельство о государственной регистрации права на свое имя.

8. Подпишите акт приема-передачи квартиры

После регистрации перехода права собственности продавец и покупатель подписывают между собой акт приема-передачи квартиры, продавец отдает ключи от квартиры, а покупатель - ключ от банковской ячейки.

После этих действий продавец забирает свои деньги в банке, а покупатель (ура) справляет новоселье.

В качестве резюме – три совета, которые помогут обезопасить куплю-продажу квартиры.

1. Любые дополнительные условия фиксируйте документально в договоре или расписках. Устные договоренности могут быть изменены или забыты одной из сторон.
   Например, в договоре рекомендуется указать наличие телефонного номера и парковочного места на придомовой территории, если таковые имеются.
2. Если расчет по сделке осуществляется в иностранной валюте, то в письменном виде зафиксируйте, по какому курсу и на какую дату будет производиться перерасчет на российские рубли.
3. Попросите у продавца предоставить квитанции об оплате за телефон, электроэнергию и коммунальные платежи. Если квартира находится в доме ТСЖ, то нужно получить справку об отсутствии задолженности по членским взносам. Не платите не по вашим долгам.