Межевание без согласования с соседом недействительно

Собственница участка решила уточнить его границы, но выяснила, что сосед провел межевание раньше. В результате ее участок оказался меньше, чем в правоустанавливающих документах. Судебная почерковедческая экспертиза установила, что на акте согласования границ соседних участков подпись от имени ее мужа подделали. Значит, согласование не проводилось и результат межевания недействителен. Однако суды отказали женщине - землеустроительная экспертиза пришла к выводу, что границы участков установить невозможно. Верховный суд решения отменил и пояснил, что необходимо установить судам. И если нужно - назначить повторную экспертизу.

Собственница земельного участка Л. решила уточнить границы своей недвижимости. При межевании кадастровый инженер обнаружила расхождение между межевым планом и фактической границей с соседним участком № 39, который принадлежал Х.:

• На плане граница была прямой, а фактически она представляла собой ломаную линию и заходила на участок, принадлежащий Л. Площадь наложения участков составляет 52 кв.м
• Смежная граница земельных участков не соответствовала и ситуационному плану из архива БТИ, и генеральному плану от 1974 г. и от 1993 г.

Л. (далее — истец) подала иск в суд. Женщина просила признать результаты межевания земельного участка Х. (далее — ответчик) недействительными.

Что решили суды?

Суд первой инстанции установил, что ответчик в 2006 г. провела землеустроительные работы на своем участке. Был составлен акт согласования границ земельного участка № 39, принадлежащего Х., который подписал муж Л. 
Истец заявила, что подпись на документе не принадлежит её супругу, и по ходатайству представителя Л. суд назначил судебную почерковедческую экспертизу. Эксперт подтвердил, что подпись от имени мужа Л. в исследованном документе выполнена другим человеком.

По ходатайству истца была проведена судебная землеустроительная экспертиза. В заключении эксперт указал:

• Фактическая граница смежных участков соответствует данным ЕГРН и картаплану от 2006 г..
• Установить местоположение смежной границы между земельными участками Л. и Х. по документам генплана между 1974 и 1993 г.г. невозможно, так как в них отсутствуют данные о её прохождении и местоположении.
• Межевые знаки участка Л. на генплане и техпаспорте отсутствуют. Но эксперт установил, что площадь участка Л. в фактических границах на 54,9 кв.м, меньше площади, указанной в правоустанавливающих документах.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что межевание недействительно, так как ответчик не согласовала границы с собственником смежного земельного участка, и удовлетворил требования Л.

Апелляция сослалась на заключение судебной землеустроительной экспертизы, указывающей на невозможность установить смежную границу. И отменила решение нижестоящей инстанции и отказала в удовлетворении иска Л. Кассация поддержала апелляционный суд.

Л. подала жалобу в ВС.

Мнение ВС

ВС указал:

• Для определения местоположения границ участка необходимо согласование с собственниками смежных земельных участков. (ч. 2 ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). Если согласования нет, то местоположение границ является недействительным, как и сведения, внесенные в ЕГРН.
• Суды установили, что в акте согласования местоположения границ участков подпись собственника смежного земельного участка выполнена другим лицом, то есть согласования не проводилось. Поэтому результаты определения местоположения границ земельного участка Х. недействительны.
• Апелляция отменила решение суда первой инстанции. При этом выводы о недействительности межевого плана и сведений о местоположении земельного участка, внесённых в ЕГРН, суд не опроверг и отклонил ходатайство о повторной экспертизе. Апелляционный суд принял решение, исходя из выводов эксперта о том, что установить границу смежных участков невозможно. 
• Фактическое местоположение смежной границы в соответствии с данными ЕГРН не может быть основанием для отказа в иске, если суды установили несоответствие межевого плана требованиям закона и незаконность внесения результатов межевания в ЕГРН. 

ВС пояснил, что для разрешения межевого спора необходимо было:

• Установить соответствие площади каждого из смежных земельных участков данным, указанным в правоустанавливающих документах.
• Установить соответствие юридической и фактической границы земельных участков; оценить наличие несовпадения закреплённым в государственном кадастре недвижимости сведениям об их местоположении фактическому, существующему на местности нахождению границ, выявить его причину. 

ВС отменил апелляционное и кассационное определения, дело направил на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Определение ВС по делу № 19-КГ25-2-К5 от 18.03.2025 г.

По теме:

Спор о границах участка, при необходимости, решается на основании заключения эксперта

Что необходимо учесть суду для решения о законности границ земельных участков

Александр Третьяков