ВС разбирался в споре администрации города и застройщика о судьбе самовольной постройки. Суды не стали назначать экспертизу, о которой просил застройщик, но тем не менее обязали снести недостроенный дом. ВС отменил решения судов и напомнил, что выяснить вопрос о допущенных при строительстве нарушениях поможет экспертиза.

Суть дела:

В 2013 году ООО «Эрмесстрой» заключил с администрацией города договор аренды земельного участка для строительства многоквартирных домов высотой от 3 до 9 этажей.

В 2016 году Управление архитектуры и градостроительства администрации города (далее- Управление) обследовало участок и установило, что ООО «Эрмесстрой» возводит многоэтажный многоквартирный дом, не имея разрешения на строительство и положительного заключения экспертизы проекта.
Управление обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Эрмесстрой» (далее - застройщик) о сносе многоквартирного дома, т.к. данный объект является самовольным строением.

Застройщик направил встречный иск к Управлению - о признании права собственности на незавершенный объект строительства - МКД.

Что решили суды:

Суд первой инстанции и апелляция удовлетворили иск Управления о сносе самостроя, а застройщику в удовлетворении требований отказали. Суды также отказали в назначении судебной строительно-технической экспертизы по ходатайству застройщика.
Апелляционный суд обязал застройщика снести недостроенный дом в течение 6-и месяцев. Суд пришел к выводу, что недостроенный МКД - это самовольное строение, т.к. застройщик осуществлял строительство многоэтажного многоквартирного дома без разрешения на строительство и с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил. Кроме того, застройщик не представил доказательств принятия мер для легализации объекта.

Кассация оставила это решение в силе, признав его законным и обоснованным.

Застройщик обратился в ВС. Он просил суд отменить принятые судебные акты, т.к. по его мнению основания для сноса МКД отсутствуют.

Как обеспечить достоверность выводов строительно-технической экспертизы?

 

Что решил ВС:

ВС напомнил, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом при одновременном соблюдении условий:

• «если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
• если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан».

ВС указал, что суды не учли следующее:

• При рассмотрении иска о признании права на самовольную постройку суды должны были выяснить, были ли допущены при ее строительстве существенные нарушения градостроительных и строительных норм, создает ли постройка угрозу жизни и здоровья граждан. Для решения этих вопросов суд вправе назначить экспертизу;
• Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права на самовольную постройку. Суд должен установить, пыталось ли лицо, осуществившее постройку, легализовать ее, в частности, получить разрешение на строительство или ввод объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал ему в этом уполномоченный орган;
• Если лицо предпринимало меры к легализации постройки, но получило отказ, суд может удовлетворить иск о признании права на постройку. В этом случае суд должен установить, не нарушает ли сохранение постройки права и интересы других лиц, не угрожает ли жизни и здоровью граждан.

Судебная коллегия отметила, что в данном деле:

• Договор аренды участка, заключенный между администрацией и застройщиком, предусматривал использование участка для строительства МКД. Кроме того, на участке расположены объекты (склады, мастерские и т.д.), принадлежащие застройщику, что подтверждено выписками из ЕГРП. На момент строительства иных собственников на участке не было;
• Для выявления возможных нарушений, допущенных при строительстве самовольной постройки, суд имеет право назначить судебную строительно-техническую экспертизу. И застройщик неоднократно ходатайствовал в судах о ее назначении. Но суд первой и апелляционной инстанции отказали в назначении экспертизы, указав на отсутствие необходимости в ее проведении;
• Застройщик представил строительно-техническое заключение (далее – заключение) ФГАУО ВО «Северо-Кавказский Федеральный университет». В заключении были сделаны выводы о том, что «спорная постройка соответствует градостроительным требованиям, требованиям СНиП, СП, пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим и гигиеническим нормам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан». Апелляция сочла заключение недопустимым доказательством, т.к. оно выполнено по заказу заинтересованной стороны;
• Апелляционный суд отказал в рассмотрении заключения и в то же время не назначил судебную экспертизу, тем самым нарушив ч.1 ст. 82 АПК РФ.

ВС отменил решения судов и направил дело на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Источник: карточка дела № А63-2078/2016

По теме:
В каких случаях суд не может прекратить производство экспертизы? 

Материал подготовлен сотрудниками Института судебных экспертиз и криминалистики. По вопросам оказания экспертных, оценочных и юридических услуг вы можете обращаться по телефону: +7 (800) 500-76-44