8 (800) 500-76-44

«Трудности перевода»: теория и практика перевода квартиры под магазин

Перевод помещения в нежилое для некоторых может стать экономически выгодным вложением и даже бизнесом. Это касается владельцев квартир, расположенных на первом этаже. Приобретение квартиры с последующим переводом или приобретение нежилого помещения по сути одинаковый процесс, но по стоимости последний вариант дороже первого раза в полтора.

Перевод жилого помещения в нежилое (а в некоторых случаях имеется потребность в обратном переводе) обусловлен рядом причин. Кому-то требуется зарегистрировать при создании юридическое лицо, а в собственности имеется жилое помещение. Или открыть магазин в помещении, расположенном на первом этаже жилого здания.

Процедуру перевода жилого фонда в нежилой законодатель урегулировал в ст. ст. 22 - 24 ЖК РФ. На практике процедура простотой не отличается.

Специалисты условно делят проблемы, связанные с переводом помещений, на две группы: проблемы теоретического (правоприменительного) и практического (технически-правового) характера.

Что такое трудности теоретического (правоприменительного) характера?

Эта проблему конкуренции норм права. В рассматриваемом случае это ст. 288 ГК РФ и ст. 17 ЖК РФ.

Статья 288 ГК РФ содержит императивное указание, которое ограничивает права пользования собственника жилого помещения по его целевому использованию - исключительно для собственного проживания или членов его семьи или же по договору - для проживания третьих лиц (п. 2 ст. 288 ГК РФ). Если же собственник принял решение организовать в квартире, к примеру, офис, то это возможно осуществить только после перевода жилого помещения в нежилое (ч. 3 ст. 288 ГК РФ).

Однако ст. 17 ЖК РФ содержит возможность использования жилого помещения в качестве офиса для индивидуального предпринимателя. Так, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Что это означает? То, что жилую квартиру можно использовать в качестве офиса (или в целях размещения предприятия) только тем гражданам, которым эта квартира принадлежит на праве собственности, или пользователям квартиры, у которых в договоре аренды прямо предусмотрена возможность осуществления профессиональной деятельности по адресу проживания (то есть в любом случае с согласия собственника). Конечно, если со стороны других граждан, зарегистрированных на указанной жилплощади, возражений нет (ст. 253 ГК РФ).

Данные положения распространяются исключительно на индивидуальных предпринимателей или же на лиц, занимающихся профессионально тем или иным видом деятельности, например, адвокатов или художников.

А если я хочу зарегистрировать организацию? Если гражданин или юридическое лицо пожелают зарегистрировать по адресу принадлежащей им на праве собственности квартиры некое ООО «Мухоморы», то они будут обязаны выполнить требования ч. 3 ст. 288 ГК РФ и перевести квартиру из жилой категории в нежилую.

Долгое время две нормы права мешали друг другу и становились инструментами для подмены понятий, до тех пор, пока Пленум ВС РФ не разъяснил все в Постановлении от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ».

О проблемах практического характера

Проблемы практического характера гораздо острее, так как они чаще всего порождают судебные споры.

Вся процедура перевода жилого помещения в нежилое регламентирована тремя статьями ЖК РФ: со статьи 22 по статью 24.

Осуществить перевод помещения из жилого в нежилое возможно, если:

  • помещение находится на первом этаже или на другом этаже, но не выше иных жилых помещении;
  • жилое помещение возможно технически обустроить отдельной входной группой;
  • перепланировка в целях изменения назначения не приведет к изменению площади помещения;
  • имеется согласие всех собственников помещений (ст. 288 ГК РФ);
  • отвечает всем санитарным, пожарным и иным требованиям как нежилого помещения.

Важно: правила должны быть соблюдены в совокупности, то есть отсутствие хотя бы одного из них будет законным основанием для отказа в переводе. В этом кроются вопросы:

Требуется ли представление письменного согласия собственников на перевод при формировании пакета документов на перевод помещения?

Как было указано выше, ст. 17 ЖК РФ предполагает наличие такого согласия, но в перечне документов, определенных ст. ст. 22 - 24 ЖК РФ, о нем речи нет.

Граждане подавали документы в органы местной власти без такого согласия и получали вскоре отказы по причине непредставления этих согласий, что являлось неоднократно поводом и основанием для обращения в суд.

Что делать, если требуется получить согласие собственников многоквартирного дома?

Эта актуально, когда собственник жилого помещения, который обязан оборудовать отдельный вход, невольно становится заложником ситуации. Ведь собственники должны выдать свое согласие на использование общего имущества.

Согласно ч. 1 ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Законодательное объяснение такому требованию следующее. Частью 3 ст. 36 ЖК РФ определено, что уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Частью 2 ст. 40 ЖК РФ установлено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В силу п. 6 ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объекта капитального строительства возможна при наличии согласия всех правообладателей данного проекта.

Что делать, если после получения такого согласия на собрании собственников ТСЖ (к примеру) такое решение впоследствии было признано недействительным? Как получить 100-процентное согласие всех собственников многоквартирного дома, количество которых насчитывает свыше 500 человек?

Особенно это затруднительно тогда, когда сложно найти кого-то из собственников, ведь не все граждане живут в принадлежащих им квартирах.

В крупных городах, в особенности в Москве, такие сложности давно устранены. При существующих застройках первые этажи отдают под офисы или осуществляют строительство таким образом, чтобы была возможность обойтись малой кровью и при переоборудовании помещения без проблем создать отдельный вход в помещение, не затрагивая имущество общего пользования. Поэтому «трудности перевода» характерны в большей степени для регионов, хотя и в столице наблюдаются сложности, если речь идет о переводе помещений, которые расположены не в новостройках.

Источник материала: Шкарупа А. Перевод квартиры в магазин. В теории и на практике//ЭЖ-«Юрист», 2015, N 7.

Бесплатная консультация


Спасибо, мы скоро свяжемся с вами.

Заказать звонок

Спасибо, мы скоро свяжемся с вами.

Важно!

Ваши вопросы просьба задавать только в режиме сообщений, для звонков используйте номер 8 (800) 500-76-44 (бесплатно по России с любых номеров)


WhatsApp Написать в Whatsapp