Задать вопрос экспертуВерховный суд: решение споров о самострое
Пленум ВС опубликовал постановление, поясняющее применение положений закона, связанных с самостроем. В 48 пунктах документа детализированы понятия параметров самовольных построек, указано необходимое количество критериев для признания объекта самостроем. ВС напомнил и об условиях, при которых можно снести объект, и о требованиях при оформлении права собственности на самовольную постройку.
Остановимся на некоторых пунктах обзора:
✔️ ВС напомнил, что для признания самостроя достаточно, если присутствует хотя бы один из 4-х признаков (п.1 ст. 222 ГК):
-
- Объект построили на участке, не предоставленном в установленном порядке.
- Если разрешенное использование участка не допускало строительство данного объекта на дату начала строительства и действует на дату его выявления.
- Объект построили без необходимых согласований и разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала
возведения и является действующим на дату выявления постройки. - Объект построен с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, которые действовали на дату начала возведения постройки и действуют и на дату её выявления.
Данный список критериев является исчерпывающим.
(п. 2)
✔️ Строительство садового дома без разрешения на строительство или до уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой. До 01.03.2031 г. возведение построек на земельных участках, предназначенных для садоводства, строительство индивидуальных домов и регистрация на них права собственности на основании технического плана являются законными действиями застройщика.
(п.3)
✔️ Постройка может быть признана самовольной на любом этапе ее строительства, начиная с возведения фундамента. При реконструкции объекта недвижимости, которая привела к изменению высоты, количества этажей, площади, постройка может быть признана самовольной (при наличии оснований п.1 ст. 222 ГК) и подлежать сносу или приведению в соответствии с требованиями. При наличии технической возможности может быть осуществлен демонтаж только части объекта.
(п.5)
✔️ Некоторые категории объектов не могут быть снесены или приведены в соответствие с установленными требованиями по решению суда. Например, дома, построенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или расположенных в границах населенных пунктов и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, как и садовые дома, созданные на садовых земельных участках, если соблюдены все указанные ниже условия:
- права на постройки зарегистрированы до 01.09.2018 года;
- параметры соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства или параметрам, установленным федеральным законом;
- постройки расположены на земельных участках, принадлежащих собственникам этих объектов.
(п.7)
✔️ Регистрация в ЕГРН недвижимости, имеющей признаки самовольной постройки, не исключает возможности её сноса через суд. Суд в решении должен пояснить, на каком основании имущество признали самовольной постройкой.
(п.8)
✔️ Иски о сносе, приведении в соответствии с требованиями, о признании права собственности на самовольные постройки рассматриваются судом общей юрисдикции, арбитражным судом по месту нахождения объекта спора.
Если в таком доме проживают граждане, имеющие право пользоваться помещением, снести такое жилье могут только с одновременным разрешением вопроса о выселении людей.
(п.11)
✔️ Возведение постройки, не соответствующей виду разрешенного использования земельного участка, например, строительство МКД на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, будет основанием для сноса указанного объекта. Но нецелевое использование здания, построенного в соответствии с разрешенным использованием участка, не может быть основанием для признания его самовольной постройкой.
(п.19)
✔️ Снос самовольной постройки является крайней мерой. Устранение последствий самостроя должно соответствовать степени нарушения, не мешать устойчивости хозяйственного оборота и не причинять несоразмерных убытков. Суды также должны учитывать, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только отсутствием разрешений, но и вопросами соблюдения безопасности граждан и прав третьих лиц.
(п.25)
✔️ Для реконструкции МКД, в том числе, уменьшающей размер общего имущества, требуется решение общего собрания собственников помещений этого дома.
Если согласие собственников отсутствует, то это основание:
- для признания реконструкции самовольной;
- для последующей обязанности ответчика привести объект в первоначальное состояние.
(п.27)
✔️ Незначительное нарушение градостроительных и строительных норм, таких, как несоблюдение минимальных отступов от границ участков или превышение максимального процента застройки, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не требующим сноса постройки.
(п.29)
✔️ Независимо от того, требует ли истец сноса постройки или приведения ее к установленным требованиям, суд обсуждает:
- возможность устранения допущенных при возведении объекта нарушений;
- возможность приведения постройки в соответствие с разрешенным использованием земельного участка независимо от наличия требования истца о сносе самовольной постройки.
Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства, разъяснить право на ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы.
(п.30)
✔️ Иск о праве собственности на самовольную постройку можно удовлетворить, если единственным признаком самостроя является отсутствие необходимых по закону документов. При условии, что лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало надлежащие меры для их получения.
(п.43)
Постановление Пленума ВС РФ № 44 от 12.12.2023 г. О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке
По теме:
Арендаторы склонны к «самоволке»
В каких случаях срок исковой давности не распространяется на требования о сносе самостроя?
Наталия Андреева
Изображение: нейросеть Kandinsky