В каких случаях срок исковой давности не распространяется на требования о сносе самостроя?

Собственник нежилых помещений в МКД обратился в суд с требованием о приведении чердачных помещений в первоначальный вид. Ответчиками стали собственники квартиры, которые провели самовольную перепланировку и увеличили площадь своей квартиры за счет площади чердака. Районный суд иск удовлетворил, а апелляция и кассация отказали - истец пропустил трехлетний срок исковой давности. Верховный Суд оставил в силе решение районного суда и объяснил, почему в данном деле не применяется исковая давность.

История вопроса

ООО «Фирма КАСС» владеет нежилыми помещениями в подвале и на первом этаже многоквартирного жилого дома. В этом же доме гражданам Г. принадлежит квартира на верхнем этаже. В 2014 году собственницы квартиры провели самовольную перепланировку без согласования с собственниками дома. В результате реконструкции площадь квартиры увеличилась с 78,3 кв. м до 154,2 кв. м, и тем самым уменьшилась площадь общего домового имущества. 

ООО «Фирма КАСС» (далее — истец) обратилась в суд с иском к Г. (далее — ответчики),  с требованием демонтировать самовольное строение (над квартирой был надстроен мансардный этаж) и привести чердачное помещение в прежний вид. 

Позиция судов

Районный суд требования истца удовлетворил. Он обязал гражданок вернуть жилому и чердачному помещениям первоначальный вид в соответствии с их технической документацией. Суд исходил из того, что в результате возведения мансарды за счет перепланировки чердака увеличилась жилая площадь гражданок Г., а площадь общего имущества дома, наоборот, уменьшилась. Все это было сделано без согласия на то всех собственников МКД, что нарушило права истца как собственника помещений в этом доме. 

Апелляция отменила решение суда первой инстанции, в исковых требованиях истцу отказала. Суд указал, что:

• истек трехлетний срок исковой давности по заявленным требованиям. Истец знал о нарушении своего права с 2013 года, а обратился в суд только в 2019 году; 
• в материалах дела не имеется доказательств того, что проведенная реконструкция создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Кассация оставила решение апелляции без изменения. 

Истец обратился с кассационной жалобой в ВС РФ, требуя отменить решения апелляции и кассации, оставить в силе решение районного суда.

Позиция ВС 

ВС РФ рассмотрел материалы дела и пришел к выводу, что жалоба истца подлежит удовлетворению. При рассмотрении настоящего дела судами были допущены существенные нарушения норм права: 

• уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Ответчики не получили согласия всех жильцов на перепланировку; 
• апелляционный суд, отменяя решение первой инстанции, указал, что к искам о демонтаже самовольного строения применяется общий срок исковой давности. Иск с требованиями признать данную реконструкцию самовольной постройкой и демонтировать ее не относятся к требованиям, установленным ст. 208 ГК;
• апелляционный суд не учел, что истец, направляя заявление об уточнении исковых требований, просил суд обязать ответчиков устранить нарушения его права пользования общим имуществом многоквартирного жилого дома путем демонтажа самовольной надстройки и приведения помещения в первоначальный вид;
• в связи с тем, что самовольная реконструкция привела к изменению объекта недвижимости, уменьшению общего имущества собственников МКД, истец обратился в суд за защитой своего нарушенного права как собственник нежилых помещений в доме (ст. 304 ГК);
• исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 208 ГК РФ).

ВС РФ определения апелляции и кассации отменил, решение районного суда оставил в силе.

Определение ВС РФ № 5-КГ22-69-К2 от 20 сентября 2022 года

Материал подготовлен редакцией сeur.ru