ВС признал сделку купли-продажи единственного жилья пенсионерки недействительной

Верховный суд принял решение по делу, затрагивающему вопросы добросовестности сделок и влияния на волю продавца. Высшая инстанция подержала пенсионерку, которая не понимала свои действия при продаже единственной квартиры. Ранее судебные инстанции разошлись во мнениях относительно законности продажи квартиры, которую собственница оспаривает, утверждая, что действовала по принуждению.

Что произошло

73-летняя Е. заключила договор купли-продажи своей однокомнатной квартиры с П., директором агентства недвижимости. В тот же день деньги были зачислены на ее счет, а затем сняты и переданы курьеру. Пенсионерка полагала, что таким образом «спасает» свои сбережения и единственное жилье, и что квартира будет вскоре переоформлена обратно на ее имя.

Позднее Е. обратилась в полицию – она утверждала, что стала жертвой мошеннических действий. По данному факту было возбуждено уголовное дело, и она была признана потерпевшей. В рамках уголовного расследования была проведена комплексная амбулаторная судебно-психиатрическая экспертиза. Согласно заключению экспертов, потерпевшая не страдала хроническим психическим расстройством, слабоумием или иным болезненным состоянием психики. Эксперты также отметили, что в момент мошеннических действий она не находилась в состоянии временного расстройства психической деятельности.

Одновременно с этим пострадавшая обратилась в суд с иском о признании сделки недействительной.

Решения судов

Новгородский районный суд отказал в иске, не найдя доказательств существенного заблуждения и посчитав доводы о недобросовестности риелтора необоснованными.

Областной суд отменил это решение. Была назначена комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза. Истица некоторое время находилась в медицинском учреждении под наблюдением специалистов (психологов и психиатров) для всесторонней оценки ее состояния. Исследование выявило у Е. органическое расстройство личности. Эксперты заключили, что в момент сделки пенсионерка страдала снижением мыслительных процессов, повышенной внушаемостью, пассивностью и неспособностью к адекватной оценке сложных ситуаций, а также прогнозированию последствий. Она верила, что «спасает» свое имущество, находясь под влиянием обмана. Областной суд признал сделку недействительной, применив двустороннюю реституцию: квартира возвращена Е., а с нее взыскана уплаченная сумма. Суд подчеркнул также, что П., как профессиональный риелтор, должен был распознать признаки заблуждения у пожилой женщины, продававшей единственное жилье по цене значительно ниже рыночной.

Третий кассационный суд общей юрисдикции оставил решение областного суда в силе.

Позиция ВС

Верховный Суд указал, что при оценке существенности заблуждения необходимо учитывать конкретные обстоятельства дела, такие как возраст и состояние здоровья участника сделки, а также значимость оспариваемой сделки (в данном случае – продажа единственного жилья).

ВС РФ отклонил доводы покупателя о его добросовестности, подчеркнув, что как профессиональный участник рынка недвижимости, он обладал достаточными знаниями и опытом, чтобы распознать признаки заблуждения продавца и тот факт, что квартира продавалась по цене значительно ниже рыночной. Этот фактор, наряду с психическим состоянием пожилой женщины, подтвержденным экспертизой, свидетельствовал об отсутствии у нее истинной воли на отчуждение недвижимости.

Суд также опроверг аргументы покупателя о применении положений о добросовестном приобретателе. Верховный Суд разъяснил, что эти нормы регулируют истребование имущества из чужого незаконного владения, тогда как данный спор касался именно недействительности самой сделки купли-продажи, и к нему должны применяться правила о последствиях недействительности сделок.

Кроме того, Верховный Суд признал правомерным назначение апелляционным судом повторной психолого-психиатрической экспертизы, указав, что это соответствовало полномочиям суда по полному и всестороннему рассмотрению дела, особенно в случаях, когда суд первой инстанции неверно определил обстоятельства, имеющие значение для дела. Выводы экспертов, подтвердившие неспособность женщины понимать значение своих действий на момент сделки, были приняты как важное дополнительное доказательство.

Таким образом, Верховный Суд оставил без изменения решения, защитившие права пожилой женщины.

Определение ВС РФ от 10.03.2026 № 84-КГ26-1-КЗ

По теме:

ВС защитил покупателя квартиры

Редакция ceur.ru

Иллюстрация https://ru.freepik.com/