Споры о легализации самостроя не теряют актуальность, особенно в судах Южного Федерального округа. Снести или оставить самострой? Ответ на этот вопрос требует выяснения фактических обстоятельств. Каких? В очередном деле Верховный Суд напомнил о них.

Суть дела:

В марте 2019 году гражданка Х. обратилась в Департамент архитектуры г. Сочи с уведомлением о строительстве индивидуального жилого дома на принадлежащем ей участке площадью 3 642 кв.м.. Вид разрешенного использования - малоэтажная застройка (ИЖС, садовое или дачное строительство). 

В течение месяца Департамент выдал Х. уведомление о соответствии параметров объекта ИЖС следующим характеристикам: максимальная высота 12 м, количество этажей - 3, площадь застройки 498 кв м.

В июле 2019 года Х. произвела раздел земельного участка, из которого был выделен в том числе участок площадью 696 кв.м.. Он принадлежит ей и М. на праве общедолевой собственности (по ½ доли). 

В январе 2020 года во время проверки муниципалитет обнаружил на вновь образованном участке недостроенный 4-х этажный дом. Площадь застройки первого этажа ориентировочно составляла не менее 621 кв.м, а общая площадь строения - 1498,5 кв.м. Данный объект имел все признаки многоквартирного жилого дома и строился он без разрешений и согласований.

Департамент архитектуры (далее-истец) обратился в суд к Х. (далее-ответчик) с требованием признать данный объект самовольной постройкой,  снести его и исключить о нем сведения из ЕГРН. Основание: объект строился без получения необходимых разрешений и согласований, он имеет признаки многоквартирного дома.

Что решили суды

Суд первой инстанции назначил судебную строительно-техническую экспертизу. Экспертиза пришла к выводу, что спорный объект соответствует всем строительным нормам и требованиям, не нарушает права и интересы граждан, не представляет угрозу жизни и здоровью людей.

Суд отказал истцу в удовлетворении требований. С этим решением согласилась апелляция и кассация.

Истец обратился в ВС.

Позиция ВС

Верховный Суд не согласился с решениями судов. 

ВС напомнил, когда объект является самовольной постройкой (п.1 ст. 222 ГК):

• Если он возведен на участке, не предоставленном в установленном порядке;
• Или разрешенное назначение участка не допускает строительства данного объекта;
• Или объект возведен без необходимых разрешений и согласований (если эти разрешения действовали на дату возведения объекта).

При этом, отсутствие разрешения на строительство не может само по себе быть основанием для принятия решения о сносе объекта. Необходимо назначить экспертизу для того, чтобы установить, соответствует ли объект строительным и градостроительным требованиям, безопасен ли для жизни и здоровья людей. Также, необходимо выяснить, принимало ли лицо, которое построило самострой, какие-либо меры для получения необходимых разрешений.

В данном деле, указал ВС:

• Суд не исследовал вопрос о соответствии спорной постройки параметрам разрешенного строительства, не дал оценку доводам истца: истец указал, что на участке в 696 кв.м. в территориальной зоне “ОЦ-1” (жилая и общественно-деловая зона до 12 метров)  не может располагаться объект площадью 1 498,5 кв.м.. Максимальная площадь застройки ограничена предусмотренным Правилами коэффициентом застройки.
• Апелляция отвергла доводы истца о том, что у ответчиков не было разрешения на строительство. Суд указал, что Х. получила уведомление от Департамента о соответствии параметров жилого дома установленным требованиям и допустимости размещения такого объекта. Однако, уведомление, выданное в 2019 году, относилось к участку размером 3 462 кв.м., который прекратил свое существование после раздела и из которого был образован в том числе участок площадью 696 кв.м.. Предельные параметры разрешенного строительства для участка площадью 3 462 кв.м. не могут соответствовать параметрам для участка 696 кв.м. Сведения о выдаче уведомления, разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке площадью 696 кв. м - отсутствуют.
• Спорный объект имеет признаки МКД, что также нарушает целевое использование участка.

ВС указал и на неточности экспертного заключения:

• Заключение судебной экспертизы не содержит ответ на вопрос о том, является ли спорный объект многоквартирным домом.
• Эксперт, делая вывод о том, что площадь застройки спорного объекта недвижимости и минимальный отступ от границ земельного участка соответствует градостроительным нормам, исходил из площади участка в 3 462 кв.м. Эксперт не учел, что данный участок прекратил свое существование в результате раздела, а спорный объект недвижимости располагается на вновь образованном после раздела участке, площадью 696 кв.м.

Суды не поставили вопрос о назначении повторной или дополнительной экспертизы, тем самым, не установив фактические обстоятельства дела.

Найдя данные нарушения существенными, ВС назначил новое рассмотрение дела в первой инстанции.

Определение ВС РФ № 18-КГ22-52-К4 от 30 августа 2022 года.

Материал подготовлен редакцией  ceur.ru