Когда при переводе жилых помещений в нежилые потребуется экспертиза

Собственница двух домов обратилась в администрацию с заявлением о переводе жилых помещений в нежилые. И предоставила заключение специалиста из ТПП. Администрация отказала, потребовав предоставить проект и экспертизу проектной документации. Но суды требование удовлетворили, т.к. ни перепланировка, ни реконструкция в помещениях не требовалась. Верховный суд решения отменил: экспертиза, предоставленная истцом, не ответила на важные вопросы, а суды не выяснили юридически важные обстоятельства.

Предпринимательница Ш. (далее — истец) приобрела два жилых четырехэтажных дома. Здания располагались на земельном участке, предназначенном для ИЖС, в зоне застройки малоэтажными жилыми домами. 

Спустя шесть лет Ш. подала в администрацию г. Ульяновска (далее — ответчик) заявление о переводе домов в нежилые помещения, но не указала цели использования. По утверждению предпринимательницы перепланировка в домах не требовалась.

Администрация отказала, пояснив, что Ш. должна предоставить документы об отсутствии жильцов и экспертизу проектной документации, так как при переводе образуются объекты капстроительства высотой более двух этажей. Ш. посчитала, что решение городской администрации противоречит положениям ГК РФ и ЖК РФ и потребовала его пересмотра через суд.

Что решили суды?

Так как Ш. предоставила справки об отсутствии жильцов только в ходе рассмотрения дела, суд первой инстанции признал законным отказ администрации по этой причине. 

Но второе основание суд посчитал неправомерным, пояснив, что в соответствии со ст. 48, 49 и 51 ГрК РФ для строительства индивидуальных жилых домов не нужны проектная документация и её экспертиза. Поскольку по утверждению истца реконструкция зданий не требовалась, администрация не имела права отказать в переводе жилого помещения в нежилое по этой причине. Суд сослался и на представленный Ш. акт специалиста торгово-промышленной палаты, подтверждающий, что спорные объекты недвижимости соответствуют нормативно-техническим требованиям, предъявляемым к нежилым зданиям. 

Апелляция и кассация поддержали решение суда первой инстанции.

Администрация подала жалобу в ВС.

Мнение ВС

ВС пояснил, что нижестоящие инстанции не учли следующие обстоятельства:

• Действующее законодательство устанавливает упрощенный порядок введения в эксплуатацию индивидуальных жилых домов. Но эти нормы не распространяются на коммерческие нежилые объекты капитального строительства. Для них в ст. 51 ГрК РФ определен другой порядок на основании разрешительной документации. Перевод объектов ИЖС в нежилые здания не должен быть способом обхода законодательных требований к нежилым объектам капстроительства.
• Требования ГрК РФ и пожарной безопасности к коммерческим объектам различаются в зависимости от цели их назначения и использования. Истец должен был указать, как будут использоваться здания, чтобы администрация могла удостовериться — объекты соответствуют критериям. Ответчик имеет право требовать документы, подтверждающие соответствие спорных помещений нормам ГрК РФ и ЖК РФ.
• Акт экспертизы, который представила Ш., нельзя признать надлежащим доказательством. В документе нет описания и характеристик зданий, сведений об отступах от границ участка, информации о возможности  провести в помещения электричество, воду, канализацию и газ. Эксперт не указал, на каком основании он сделал вывод, что состояние помещений, соответствует требованиям, предъявляемым к нежилым коммерческим объектам. Судя по акту, эксперт не посещал спорные здания для осмотра.
• Суды постановили, что перевод зданий в нежилой фонд не требует переустройства или перепланировки. Но они не выяснили назначение помещений, не проверили, соответствуют ли здания законодательным требованиям, не создают ли угрозу жизни и здоровью граждан, не будут ли нарушать права третьих лиц, включая владельцев соседних участков.

ВС отменил судебные решения и отправил дело на пересмотр.

Определение В № 306-ЭС25-218С от 03.06.2025 г.

Наталия Андреева