Как жильцы дома поспорили с администрацией города о том, кому принадлежит нежилое помещение в доме

Муниципалитет через суд получил право собственности на нежилое помещение в МКД. Суды удовлетворили иск муниципалитета, так как в помещении не было оборудования, относящегося к общему имуществу дома. С решением не согласились жильцы. Они оспорили решение судов в Верховном Суде.

Суть дела

В 2017 году Администрация города Белгорода (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд к Департаменту имущества и земельных отношений Белгородской области о признании права собственности на нежилое помещение (далее – спорное помещение) площадью 17,1 кв. м. Помещение было расположено в МКД, построенном в 1996 году.

Что выяснили суды?

• В 2006 году постановлением городской администрации нежилые помещения муниципального фонда, в том числе спорный объект, передали в казну города Белгорода и исключили из оперативного управления МУ «Городская недвижимость»;
• Спорное помещение построено в 1996 году (на основании техпаспорта, выданного в 2007 году);
• В данных БТИ от 2017 года сведения о регистрации права на спорное встроенное нежилое помещение отсутствуют. Не числится спорный объект и в реестре госсобственности;
• Только выписка из реестра муниципальной собственности от 13 сентября 2017 года показала, что спорное помещение включено в реестр муниципального имущества города Белгорода на основании постановления главы администрации города Белгорода от 03 апреля 2000 года № 518.

Таким образом, встроенным нежилым помещением площадью 17, 1 кв. м владел город «добросовестно, открыто и непрерывно». Истец, у которого на руках были документы, не позволяющие однозначно идентифицировать объект, не мог оформить на него право собственности. За время владения имуществом третьи лица претензии не предъявляли, право истца на данный объект никто не оспаривал.

Суд иск удовлетворил и признал право собственности на спорное помещение за администрацией.

Что решила апелляция и кассация?

Жильцы дома с решением не согласились и направили жалобу в 19-й Апелляционный Арбитражный суд. Они просили признать решение о признании права собственности администрации на спорное помещение незаконным.

В обоснование своих требований жильцы заявили:

• Спорное помещение расположено в 1 подъезде, который ввели в эксплуатацию в 1997 году;

• Спорное помещение образовано из состава помещений входной группы путем реконструкции и перепланировки;
• Входная группа, а значит, и спорное помещение, были введены в эксплуатацию в 1997 году. Входная группа обеспечивает единственный проход к жилым помещениям дома, то есть она не имеет самостоятельного значения. Получается, что и спорное помещение относится к общему имуществу дома и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир в МКД.

19-й ААС отметил: решение данного вопроса зависит не только от технических характеристик помещения, но и от его назначения – можно ли его использовать как самостоятельное помещение или оно имеет только вспомогательное назначение.

Что установил 19 ААС?

• В спорном помещении не имеется какого-либо оборудования, предназначенного для обслуживания дома;
• Жильцы дома не представили доказательств того, что данное помещение используется как общее имущество, нет в нем и инженерных коммуникаций. Это помещение длительное время использовалось и используется по настоящее время для целей, не связанных с эксплуатацией дома;
• Перепланировка помещения сама по себе не влияет на решение вопроса о его принадлежности.

19-й ААС прекратил производство по апелляционной жалобе.

Суд округа также отказал жильцам в удовлетворении требований.

Жильцы с решением не согласились и обратились в Верховный Суд.

Что решил ВС

Судебная коллегия отметила, что суды не опровергли тот факт, что спорное помещение было образовано в результате перепланировки: были объединены два подсобных помещения на первом этаже, которые до этого не были самостоятельными.

Жильцы указали, что:

• Спорное помещение никогда не имело кадастрового паспорта, не являясь самостоятельным и индивидуально-определенным. Жильцы оспаривают выводы судов, которые основаны только на одном критерии отнесения помещения к общему имуществу: наличие или отсутствие оборудования для обслуживания дома;
• Из-за перепланировки спорного помещения уменьшился проход, ведущий к жилым помещениям, а это влечёт нарушение прав и законных интересов собственников МКД;
• Незаконный выдел спорного помещения из мест общего пользования не образует права собственности, т.к. противоречит нормам ст. 244 ГК РФ, ст. 37 ЖК РФ;
• Иск был подан к ненадлежащему ответчику, т.к. имущество не имеет отношения к Белгородской области. Это является основанием к отказу в рассмотрении иска.

ВС жалобу жильцов удовлетворил: решения судов отменил и дело направил на новое рассмотрение в 19-й ААС.

Источник: карточка дела № № А08-10240/2017.