Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда пересмотрела дело по поводу узаконения многоквартирного дома, построенного изначально как ИЖС, а в последствии проданного десятку граждан. ВС РФ разъяснил, почему такие дома нельзя узаконить.

В чем суть дела?

В Районный суд Краснодарского края обратилась группа граждан. Они объяснили, что все вместе являются собственниками одного дома и одного участка. От суда граждане требовали прекратить свои права общей долевой собственности «путем выделения каждому помещения в доме в виде квартиры».

Городской суд пошел истцам навстречу и прекратил их право общей долевой собственности на дом, выделив каждому по квартире. Почему? Он выяснил, что все истцы (их было одиннадцать человек) были оформлены собственниками одного маленького участка, на котором был возведен многоквартирный дом. Из документов следует, что строение на участке – небольшой жилой дом с тремя этажами. Стоит отметить, что де факто это было шестиэтажное строение с цокольным этажом и площадью в разы больше, чем значилось на бумаге.

А краевой суд с решением горсуда не согласился, обратившись в Верховный суд. Они попросили ВС РФ отменить принятые решения, аргументировав свою позицию тем, что суд узаконил многоквартирный дом, на который нет ни единого документа.

Что решил Верховный суд?

ВС РФ отменил решения местных судов. Судьи подчеркнули: совершать какие-либо юридически значимые действия можно только в отношении существующего объекта гражданских прав. Аргументация позиции ВС РФ

1. Право общей долевой собственности на строение, в котором граждане просили свои доли, подтверждено не было. При этом строение имело все признаки самостроя, о чем, по мнению ВС РФ, знал горсуд, но таки признал за истцами право собственности. А ведь, согласно ГК РФ, если самострой не узаконили, то никакие сделки с ним совершать нельзя. Право на него не регистрируют.

2. Выделять доли в имуществе может только его собственник, а тот, кто объект построил, делать этого не вправе.

Узаконить самовольное строение российское законодательство позволяет (подробнее можно прочитать в статье «Самовольная постройка: как её определить и как признать право собственности»). Но документ, подтверждающий право собственности, выдадут при соблюдении строго определённых требований:

1. у гражданина на руках должно быть разрешение на застройку,
2. здание должно соответствовать параметрам, прописанным в документах;
3. объект должен соответствовать градостроительным нормам, не нарушать права и законные интересы других лиц и не представлять угрозу жизни и здоровья людей.

А ведь местные суды не поинтересовались, есть ли доказательства, что дом можно узаконить, были ли попытки это сделать.

3. Местные суды не дали оценку тому, что земля под домом по целевому назначению предназначена для индивидуального жилищного строительства. При этом позже объект из домика на одну семью превратился в шестиэтажное здание, который суд признал многоквартирным домом. А шестиэтажный многоквартирный дом не соответствует назначению участка. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, разрешения на строительство не требуется, если изменения не превышают предельные параметры того, что на таком участке строить можно. В этом же случае появился совершенно новый объект. И на него надо было оформлять проектную документацию. Градостроительный кодекс признает дом для одной семьи и высотой не выше трех этажей, а никак не шестиэтажный дом для десятков семей.

В итоге Верховный суд отправил дело на пересмотр.