В последнее время вопрос изъятия имущества для госнужд приобрел актуальный характер. Это связано с несколькими обстоятельствами:

• Расширен перечень госорганов, которые имеют такое право. Только в этом году такое право получили ФСО, ФСБ, Росимущество и Минобороны (мы рассказывали об этом в материале ФСБ наделили правом изымать земли для госнужд);
• Россия проводит много крупных международных мероприятий. В ходе подготовки к ним иногда приходится изымать земли у граждан и компаний;
• Местным властям земля может понадобиться для реализации градостроительных проектов (например, строительство транспортных развязок).

В какие сроки принимают решение об изъятии участков или недвижимости?

На каком основании могут изъять участок/объект?

• исчерпывающий перечень описан в Земельном кодексе (ст. 49);
• в ГК есть дополнительный случай, когда государство может изъять имущество - при чрезвычайных обстоятельствах.

Основания для изъятия, согласно Земельному кодексу:

• Для выполнения международных договоров РФ;
• Для объектов электро-, тепло-, газоснабжения, для централизованных систем горячего и холодного водоснабжения и водоотведения;
• Для нужд естественных монополий;
• Для строительства, реконструкции объектов государственного или местного значения, при отсутствии других возможностей для строительства;
• Для реконструкции объектов федеральных и региональных энергосистем, объектов использования атомной энергии, объектов обороны страны и безопасности государства, ж/д и транспортной инфраструктуры, объектов связи и космической деятельности.

Как сообщают об изъятии?

• После принятия решения об изъятии имущества, власти направляют собственнику уведомление и проект соглашения. В соглашении прописана сумма возмещения и порядок выплаты;
• Закон предусматривает два варианта возмещения: выплата денежного возмещения или предоставление аналогичной недвижимости (чаще применяют при изъятии земель для строительства МКД). Госвласти должны не только возместить рыночную стоимость недвижимости, но и компенсировать убытки, которые принесет это решение собственнику.

Что содержит проект соглашения?

Уполномоченный орган, принявший решение об изъятии, направляет проект соглашения правообладателю. К проекту прикладывается:

• кадастровый паспорт участка и расположенных на нем задний, помещений в них, объектов незавершенного строительства;
• отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых участков/объектов и размера убытков, причиненных изъятием;
• отчет об оценке земельных участков/объектов, представляемых взамен изымаемым.

Проект соглашения считается полученным правообладателем со дня вручения заказного письма или со дня его возврата отправителю.

Как может поступить правообладатель?

Правообладатель изымаемой недвижимости может:

Как оценить сумму возмещения?

Объективная оценка суммы возмещения – самая большая проблема. По признанию юристов, оценщики, которых нанимают госорганы для подсчета суммы возмещения и убытков, вычисляют размер возмещения некорректно.

Самые распространенные недостатки отчета оценщиков:

• применение аналогов, которые имеют заведомо более низкую стоимость, чем оцениваемый участок;
• не учитывается срок для поиска аналогичного объекта;
• не учитывается стоимость услуг риэлтера для подбора нового объекта;
• минимальный расчет дохода, который приносит изымаемое здание (помещение).

Если оценка суммы возмещения не устроила собственника, то он может оспорить ее в суде.

Наиболее эффективный способ решить судебные разногласия – заказать судебную оценочную экспертизу. Собственник может заранее ознакомиться с экспертными компаниями, которые проводят такую экспертизу, и ходатайствовать в суде об их назначении.

Юристы подчеркивают: как правило, судьи определяются с выкупной ценой на основании экспертного заключения, которое содержит расчет размера возмещения.

Этапы и сроки процедуры изъятия

Эксперты признают, что основной проблемой процедуры является то, что суды стремятся занизить убытки собственника, считается, что гражданин «хочет нажиться» за счет бюджета.