Комната консьержа в доме – это общее имущество

Верховный суд напомнил, что в силу закона право собственности на комнату консьержа принадлежит владельцам квартир в МКД.

Фирма «Главградострой» (далее — застройщик, ответчик) построив МКД, одно из помещений оформила в 2015 году в собственность. Эта комната, площадью 30,6 кв м,  располагалась на первом этаже дома и использовалась как помещение для консьержа. 

В 2020 году застройщик обанкротился, и комнату включили в конкурсную массу. Собственники квартир (далее — истцы, заявители) подали коллективный иск. Они потребовали признать незаконным переход помещения в собственность фирмы и аннулировать регистрацию комнаты в ЕГРН. Заявители пояснили, что спорная недвижимость является общедомовым имуществом — помещение оборудовано для консьержа, там же размещены блоки управления домофоном, пожарной сигнализацией, сервер видеонаблюдения. 

Что решили суды?

Суд первой инстанции встал на сторону застройщика, так как по техническим и кадастровым документам помещение числилось нежилым и не имело коммуникаций, используемых для обслуживания квартир. Суд указал, что:

• комната проектировалось и сдавалась в эксплуатацию как отдельный объект недвижимости;
• помещение стоит на кадастровом учёте, право собственности зарегистрировано за ответчиком;
• компания оформила лицевой счет и платила налог на имущество;
• собственники квартир пропустили срок исковой давности по заявленным требованиям.

Апелляция и кассация это решение поддержали. Собственники жилья в МКД подали жалобу в ВС.

Мнение ВС

ВС указал на обстоятельства, которые не учли суды:

• Спорный объект проектировался как комната консьержа, что подтверждается проектом планировки коммерческих помещений первого этажа. В помещении расположены общедомовые инженерные коммуникации и нет отдельного входа — попасть в комнату можно только через общий подъезд. Консьерж дежурил в комнате круглосуточно, его работу оплачивали жильцы МКД.
• Ответчик не платил за коммунальные услуги, начисляемые за спорную площадь. Эти расходы тоже несли жильцы МДК. Лицевой счёт ответчик открыл уже после возникновения спора, в 2023 году.
• Собственникам квартир в МКД принадлежит доля в право собственности на общее имущество  — в силу закона (ст. 290 ГК) и вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Спорное помещение изначально принадлежало собственникам квартир, а значит, к данному иску срок давности не применяется — речь в рассматриваемом деле идет об устранении нарушений прав.

ВС отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Определение ВС № 305-ЭС22-4220 (4) от 24 октября 2024 г.

По теме:

Как жильцы дома поспорили с администрацией города о том, кому принадлежит нежилое помещение в доме

Редакция  ceur.ru