Суть дела:

Предпринимателю Х. принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 11,9 тыс кв.м. В 2018 году Министерство имущественных отношений Московской области установило кадастровую стоимость данного участка в размере 34,2 млн руб.

Х. в 2019 году обратился в оценочную компанию для установления рыночной стоимости участка. Стоимость работ по договору составила 150 000 руб. Согласно отчету оценщика, рыночная стоимость данного участка была определена в размере 20,3 млн руб.

С этим отчетом Х. обратился в суд об установлении кадастровой стоимости участка в размере рыночной. В обращении Х. пояснил, что поскольку кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, нарушаются его права как плательщика налога на землю.

Оспаривание кадастровой стоимости:

Суд назначил проведение оценочной экспертизы. Было поставлено две задачи перед экспертом:

• Установить рыночную стоимость;
• Были ли допущены независимым оценщиком нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.

После проведения судебной экспертизы, рыночная стоимость участка определена в размере 34,0 млн руб. Что касается отчета оценщика, выполненного по договору для Х., судебный эксперт установил, что были нарушены федеральные стандарты оценки, предъявляемые к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и другие нарушения. Все это могло повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости. К существенным недостаткам отчета эксперт отнес следующие: 

• оценщик отобрал в качестве аналогов  4 земельных участка, которые не являются наиболее подходящими по фактору местоположения;

• при определении стоимости спорного земельного участка в рамках сравнительного подхода использовался объект-аналог, не сопоставимый с объектом оценки по категории (аналог имеет категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения);
• ошибочно внесение корректировок на наличие или отсутствие коммуникаций в сравнительном подходе, возможности подключения у объекта оценки и объекта-аналога несопоставимы; 
• при определении рыночной стоимости оценщиком внесены корректировки к объектам-аналогам на основе данных справочника, изданного после даты оценки. 

Суд установил кадастровую стоимость участка в размере рыночной на основании отчета судебного эксперта - 34,0 млн руб.

После этого Х.(далее -истец) обратился в арбитражный суд с иском к оценщику о возмещении убытков в связи с тем, что отчет оценщика не был принят судом.

Что решили суды:

Суды трех инстанций иск не удовлетворили. Основание: в состав убытков, понесенных ввиду выполнения работ ненадлежащего качества, не может быть включена стоимость таких работ. Основание:

• предприниматель принял отчет без замечаний;
• истец не доказал причинно-следственную связь между действиями ответчика и возникновением убытков.

Х. направил кассационную жалобу в ВС.

Позиция ВС:

ВС указал, что суды трех инстанций не учли, что приемка отчета об оценке не является препятствием для обращения в суд - для оценочной деятельности необходимы специальные познания, которыми истец не обладает (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). При наличии сомнений в отчете его проверка проводится в ходе судебной экспертизы, что и было сделано в рамках оспаривания кадастровой стоимости. По итогам судебной экспертизы суд признал, что оценщик допустил серьезные нарушения федеральных стандартов оценки как по форме, так и по содержанию отчета, а также при использовании методов оценки.

Рассмотрев дело, ВС отменил решения суда первой инстанции, постановление кассации полностью и направил дело на новое рассмотрение.

Дело № А41-28713/2020

Материал подготовил Александр Третьяков.