История вопроса

В 2013 году индивидуальный предприниматель Л. (далее- ИП) арендовал земельный участок, на котором установил торговый павильон, являющийся его собственностью. В 2017 году Администрация города (далее — истец, Администрация) направила ИП постановление об изъятии участка (и расположенного на нем павильона) в связи с реконструкцией дороги. 

Администрация направила соглашение об изъятии объектов и о выкупной стоимости этих объектов в размере 10, 594 млн руб. Стоимость была установлена на основании отчета об оценке. ИП с предложением Администрации не согласился. Поэтому Администрация (далее-истец) обратилась в арбитражный суд.

Позиция судов

Суд первой инстанции назначил две судебные оценочные экспертизы (основную и дополнительную). Суд принял расчет выкупной стоимости, определенный экспертами в размере 38 826 380 руб., как достоверную, разумную и обоснованную. Суд, основываясь в том числе на выводах эксперта, удовлетворил иск Администрации частично: изъял у ИП участок земли и павильон и установил компенсацию за изымаемые объекты в размере 38 826 380 руб., с учетом их рыночной стоимости и убытков, связанных с изъятием.

Выкупная стоимость участка и расположенного на нем объекта включала в себя: рыночную стоимость права аренды, рыночную стоимость объекта недвижимости и размер убытков предпринимателя в виде неполученного дохода от сдачи в аренду принадлежащего ему здания. Размер убытков (16 228 000 руб.) был  определен исходя из средней рыночной стоимости аренды данного объекта за период с 2018 года (принятия постановления об изъятии) по 2035 год (окончание срока действия заключенного ИП с третьим лицом договора аренды здания магазина).

Апелляция и кассация с решением согласились.

Суды отказали Администрации в прекращении права аренды предпринимателя на земельный участок и права собственности на нежилое здание и признании таких прав за Администрацией. 

Истец с решением судов не согласился и направил кассационную жалобу в ВС РФ с требованием их отменить и установить размер убытков в сумме 9 772 861 руб. 18 коп.

Позиция ВС

ВС РФ рассмотрел материалы дела и согласился с судами. Но пришел к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов в части установления суммы убытков в виде упущенной выгоды:

• суды, определяя размер упущенной выгоды в виде неполученных доходов от арендной платы, которую ИП мог бы получить, если бы имущество не изымалось, рассматривали период с 2018 (время направления постановления об изъятии) по 2035 год. Но не учли, была ли у ИП возможность на дату рассмотрения судебного спора сдавать имущество в аренду, получал ли он доход от имущества с 2018 г. по 2021 г. То есть, есть ли у него право на получение компенсации за упущенную выгоду в период, предшествующий рассмотрению дела в суде;
• Администрация при рассмотрении спора неоднократно указывала, что участок и объект недвижимости ИП продолжает использовать по назначению, получая прибыль от сдачи в аренду, что подтверждается доказательствами.

ВС РФ отменил решения предыдущих судов в части установления суммы убытков в виде упущенной выгоды в размере 16 228 000 руб. Дело в указанной части направил на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции. В остальном решение судов трех инстанций оставил без изменения. 

Определение ВС РФ № 303-ЭС22-9142 от 04 октября 2022 года

Материал подготовлен редакцией  ceur.ru