Верховный Суд отменил решения судов, принятые без учета заключения экспертизы

История вопроса

ООО  «Аквапарк» (далее- Общество) зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (назначение нежилое, общая площадь —  804,3 кв.м, степень готовности – 10%). В 2017 г. Общество заключило договор аренды земельного участка с Администрацией города сроком на 3 года. Согласно договору, участок был предоставлен для строительства многофункционального офисно-торгового комплекса. Комитет градостроительства города выдал Обществу разрешение на строительство (сроком до 05.12.2020).

Общество по договору купли-продажи продало недостроенный объект компании «Ставропольторг» (далее — Компания, истец). Стороны заключили договор переуступки права аренды земельного участка от 27.06.2019. В октябре этого же года Комитет градостроительства внес изменения в разрешение на строительство, согласно которым разрешение на строительство выдано Компании.

Компания подготовила проектную документацию на объект и за свой счет завершила строительство спорного объекта. По окончании срока договора аренды (в 2020 г.) Компания обратилась в Комитет градостроительства с заявлением о выдаче разрешения на ввод его в эксплуатацию. Но ей было отказано. Комитет мотивировал свой отказ тем, что:

• объект расположен вне зоны допустимого размещения объектов капитального строительства;
• Компания не представила правоустанавливающий документ на земельный участок и заключение органа госстройнадзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям пункта 1 части 5 статьи 49 Градостроительного кодекса РФ. 

Компания обратилась в суд с иском признать права собственности на построенный торговый комплекс. 

Что решили суды

Суд первой инстанции назначил проведение судебной строительной экспертизы. По результатам экспертного заключения и с учетом того, что истец предпринял все необходимые (не формальные) меры для легализации спорного объекта, суд удовлетворил требование истца. Суд указал:

• степень готовности спорного здания 100%;
• расположен в границах земельного участка;
• соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам, санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим и экологическим нормам, требованиям норм пожарной безопасности;
• не нарушает права и охраняемые законом интересы третьих лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
• построен в период действия договора аренды земельного участка.

С учетом данных обстоятельств выход части здания за границы зоны допустимого размещения является недостаточным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Апелляция отменила это решение и отказала в удовлетворении иска. Основание:

• спорный объект расположен на земельном участке вне зоны допустимого размещения объекта капитального строительства, не соответствует требованиям проектной документации;
• на момент обращения за разрешением о введении объекта в эксплуатацию договор аренды земельного участка истек
• и заявителем не представлено доказательств, что он обращался за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

Суд округа согласился с апелляцией.

Ссылаясь на невозможность зарегистрировать право собственности на указанный объект недвижимости в установленном законом порядке, Компания в соответствии со статьей 222 ГК  РФ обратилось в ВС РФ с иском.

Позиция ВС РФ

ВС РФ рассмотрел материалы дела и не согласился с решениями апелляции и кассации. 

ВС напомнил, что суд может признать права на самовольную постройку при одновременном соблюдении условий:

• если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; 
• если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
• если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В данном деле:

• нет доказательств, что истец действовал недобросовестно, что спорный объект нарушает градостроительные и строительные норм и правила, и представляет угрозу жизни и здоровью людей;

• отказывая в удовлетворении иска, суды не учли, что гражданское законодательство связывает признание права собственности на самовольную постройку не с формальным соблюдением получений соответствующих разрешений, а с установлением обстоятельств, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки.

То есть, факт окончания срока действия договора аренды земельного участка и факт отклонения от предельных параметров допустимого размещения объекта не являются единственным признаком самовольности постройки. Если нет доказательств, что постройку невозможно сохранить и нет очевидных признаков явного и намеренно недобросовестного поведения истца, то эти факты не могут служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на завершенный объект капстроительства. 

ВС отменил решения апелляции и суда округа, оставив в силе решение первой инстанции.

Определение от 02.06.2022 № 308-ЭС21-29061

Материал подготовлен редакцией  ceur.ru