Специальные вопросы требуют специальных знаний

Женщина провела реконструкцию своего дома и он стал гостевым. Она обратилась в суд, чтобы получить узаконить новый объект, предоставила досудебное заключение эксперта. Суды отказали, т.к. посчитали, что она не выполнила требований закона – не обратилась за разрешением, не соблюла расстояния от дома до границ участка. При этом, экспертизу суды назначать не стали. ВС отменил решения и напомнил, что у суда нет специальных знаний, которые позволят определить были ли допущены нарушения при реконструкции жилого дома в гостевой.

К. возвела на своем участке жилой дома, а затем реконструировала его в гостевой. В результате увеличились площадь здания и количество этажей. Разрешения на реконструкцию женщина не получала. К. провела независимую экспертизу, которая подтвердила безопасность постройки и соответствие строительным нормам и правилам.  Женщина (далее — истец) подала иск о признании права собственности на гостевой дом к Администрации города-курорта (далее — ответчик).

Что решили суды?

Суд первой инстанции на основании представленного истцом заключения строительно-технической экспертизы пришел к выводу, что гостевой дом соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Поэтому признал за истцом право собственности на гостевой дом. Администрация обжаловала это решение.

Апелляция встала на сторону ответчика, так как не нашла доказательств, что К. предпринимала попытки легализовать спорный объект до начала строительных работ. Истец не представила доказательств, что получала необоснованный отказ в получении разрешения на реконструкцию или были препятствия в получении такого разрешения. Апелляционный суд посчитал злоупотреблением правом действия истца, которая ввела индивидуальный жилой дом в эксплуатацию в упрощённом порядке, а затем перестроила его в гостевой дом, увеличив этажность и общую площадь более чем в 3 раза. Апелляция отменила решение суда первой инстанции. Кассация поддержала апелляционное определение.

Мнение ВС

ВС не согласился с решениями нижестоящих инстанций по следующим основаниям:

• По Федеральному закону от 03.08.2018 г. № 340-ФЗ, для строительства, реконструкции объектов ИЖС не требуется получение разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию. Однако апелляционный суд эти положения закона не учёл.
• Отказывая в легализации самовольной постройки, апелляция указала, что отступы от границ участка не соответствуют нормам землепользования и застройки территории города Геленджик. Выводы о том, что допущено нарушение, апелляционный суд сделал из представленного К. заключения и технического плана здания. Однако суд не установил размер отступов от границ земельного участка, не выяснил, каким требованиям эти отступы не соответствуют, создаёт ли это угрозу жизни и здоровью граждан, нарушает ли права третьих лиц.
• Площадь жилого дома, который построила истец, составляла 149,9 кв. м. Площадь гостевого дома после реконструкции увеличилась менее чем в два рада — до 254,9 кв. м. Утверждение апелляции, что  в результате перестройки спорный объект увеличился более чем в три раза противоречит материалам дела.
• Юридически значимым обстоятельством по спорам о самовольных постройках является не только соответствие требованиям параметров объекта, но и соблюдение процедуры его возведения. Если на земельном участке, предоставленном для ИЖС, возведён гостевой дом, для правильного разрешения спора суд должен также установить соответствие объекта требованиям, предъявляемым к гостевым домам, в том числе, необходимость получения специальной документации.

Перечисленные вопросы не были исследованы ни судом первой инстанции, ни апелляцией. Суд не обладает специальными познаниями в области строительства, но строительно-техническую экспертизу суды не назначили.
ВС отменил апелляционное и кассационное определения, дело направлено на новое рассмотрение в апелляционный суд.

Определение ВС № 18-КГ24-356-К4 от 14.01.2025 г.

По теме:

Верховный суд: решение споров о самострое

Александр Третьяков