Управляющая компания обратилась в суд с иском к застройщику об устранении недостатков строительства. Суды назначили три экспертизы, и все они подтвердили нарушения строительных норм и правил при строительстве. Однако, первая инстанция и кассация вину застройщика не признали, посчитав, что истек гарантийный срок, и что эксперт не установил причинно-следственную связь. Только апелляция правильно оценила заключения экспертов и подтвердила вину ответчика. Именно решение апелляции оставил в силе Верховный Суд.

История вопроса

Управляющая компания (далее — истец, УК) обслуживала три многоквартирных дома, построенных и введенных в эксплуатацию в 2015 году АО «Мосстроймеханизация-5» (далее — ответчик, застройщик). Квартиры в построенных домах приобретались по договорам долевого участия. 

В течение гарантийного срока УК выявила недостатки строительства и инженерно-технологического оборудования МКД. Компания неоднократно обращалась к застройщику с просьбами исправить обнаруженные в домах недостатки, застройщик обещал их исправить, но работы никакие не проводил. Поскольку в досудебном порядке повлиять на застройщика не получилось, УК обратилась в суд с требованием обязать застройщика бесплатно устранить недостатки, выявленные в ходе эксплуатации домов. 

Позиция судов

Суд первой инстанции по ходатайству УК назначил строительно–техническую экспертизу. Перед экспертами был поставлен вопрос:

• Являются ли указанные в иске дефекты и недостатки в многоквартирных домах следствием нарушений действующих СНиП и ГОСТ, допущенных при строительстве?

Эксперты установили, что значительная часть выявленных недостатков - это результат нарушений при строительстве действующих СНиП и ГОСТ. 

Причины появления некоторых недостатков эксперты определить не смогли, и суд назначил дополнительную строительно-техническую экспертизу - необходимо было установить причины всех выявленных недостатков. Эксперты пришли к выводу, что причины образования большей части недостатков являются результатом нарушений СНиП и ГОСТ при строительстве. Причины образования части дефектов выяснить нельзя без проектной документации, которую застройщик не представил для исследования. 

Суд в удовлетворении иска отказал. Суд исходил из того, что истец не доказал факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору долевого строительства:

• дома были переданы дольщикам в эксплуатацию в 2015 году. Претензий к качеству дольщики не предъявляли, значит, дефекты образовались в процессе эксплуатации, а не из-за нарушений при строительстве;
• суд не согласился с заключениями основной и дополнительной экспертиз и указал, что эксперты не установили причинно-следственную связь между выявленными недостатками и нарушением застройщиком строительных норм.

В апелляционном суде была назначена повторная строительно-техническая экспертиза в другом экспертном учреждении. Согласно выводам этой экспертизы выявленные недостатки являются следствием нарушения технологии выполнения строительно-монтажных работ.  Оценив все три экспертных заключения, суд пришел к выводу о том, что вина застройщика доказана:

• недостатки в выполненных работах обнаружены истцом в пределах гарантийного срока;
• застройщик не доказал, что причиной появления недостатков была неправильная эксплуатация домов. 

Апелляция отменила решение суда первой инстанции, удовлетворила исковые требования истца частично.

Арбитражный суд Московского округа (кассация) отменил решение апелляции в части удовлетворения исковых требований, согласившись с решением суда первой инстанции.

УК обратилась в ВС РФ с кассационной жалобой, в которой просила отменить постановление суда кассационной инстанции и оставить в силе постановление апелляции.

Позиция ВС

ВС РФ изучил материалы дела и пришел к выводу, что жалоба истца подлежит удовлетворению:

• заключения судебных экспертиз установили, что застройщик выполнял строительные работы с нарушением качества. Значительная часть недостатков - это результат нарушения требований действующих СНиП и ГОСТ;
• при проведении повторной экспертизы эксперт разделил все обнаруженные дефекты на дефекты инженерно-технологического оборудования (гарантия составляет 3 года) и дефекты объектов строительства (гарантия  - 5 лет);
• оценив выводы всех трех экспертиз, апелляционный суд правомерно установил факт нарушения застройщиком строительных норм и требований, которые препятствуют нормальной эксплуатации дома, и вину застройщика в этих нарушениях. Суд составил перечень недостатков, которые ответчик должен устранить безвозмездно; 
• в свою очередь, суд первой и кассационной инстанций не мотивировали свой отказ в удовлетворении исковых требований истца, при том, что в деле были бесспорные доказательства вины ответчика, в т.ч. заключения экспертов;
• апелляционный суд правильно установил, что требование УК подано в пределах гарантийного срока на объекты долевого строительства (5 лет), а также, по одному из домов не истек гарантийный срок на инженерное оборудование (3 года);
• в пределах гарантийного срока именно на застройщике лежала обязанность доказать, что выявленные дефекты возникли в процессе эксплуатации дома, а не при его строительстве. Ответчик такие доказательства не представил. При этом, наличие недостатков и их перечень ответчик не отрицал.

ВС РФ отменил постановления первой и кассационной инстанций, оставил в силе постановление Десятого арбитражного апелляционного суда.

Определение Верховного суда РФ № 305-ЭС22-22698 от 21.02.2023 г.

Материал подготовлен редакцией сeur.ru