КС РФ упростил оформление недвижимости по приобретательной давности

25 марта КС РФ рассмотрел конституционность п. 3 ст. 234 ГК РФ. Вынесенное постановление значительно расширяет понимание приобретательной давности и упрощает процесс оформления прав на недвижимость, длительное время находящуюся во владении без надлежащей регистрации.

История вопроса

В 2019 году, исполняя обязанности гендиректора ООО, гражданин оформил с указанным предприятием сделку по приобретению торгового павильона. Здание находилось в фактическом владении компании на протяжении 16 лет. Однако цепочка владения оказалась юридически неоформленной: у первого продавца не было зарегистрированного права собственности, что препятствовало легализовать свои права последующим покупателям.

Столкнувшись с отказом в регистрации права собственности, гражданин обратился в суд с иском о признании за ним права собственности на здание в порядке приобретательной давности. Этот институт позволяет приобрести право собственности на имущество, которым лицо добросовестно, открыто и непрерывно владеет как своим собственным в течение установленного законом срока. Суд первой инстанции отказал гражданину в его требованиях. Отказ был мотивирован тем, что договор, по которому имущество изначально перешло к коммерческой организации, касался лишь «строительных конструкций», а не полноценного здания. Кроме того, суд не усмотрел правопреемства между гражданином и коммерческой организацией, что не позволяло сложить сроки их фактического владения для достижения необходимой продолжительности приобретательной давности.

Вышестоящие инстанции поддержали это решение.

Позиция КС

Суд отметил существенную правовую неопределенность в Гражданском кодексе РФ. В то время как кодекс допускает сложение сроков владения для правопреемников, он не содержит четкого механизма применения этого положения в случаях, когда имущество передается по договору, но отсутствует универсальное правопреемство (например, наследование или реорганизация юридического лица).

Суд указал, что данная неопределенность привела к противоречиям в судебной практике. Что, в свою очередь, нарушает принципы правовой определенности и ясности регулирования, особенно важные для вещных прав. Исходя из этого, Конституционный Суд признал, что пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса РФ, в той мере, в какой он допускает такую неопределенность, не соответствует Конституции РФ.
Федеральному законодателю поручено принять меры для устранения выявленной неопределенности.

До внесения изменений, Конституционный Суд установил следующий порядок:

• Действующее правовое регулирование не может быть препятствием для отчуждения давностным владельцем находящегося в его фактическом распоряжении имущества в пользу другого лица по договору.
  Приобретатель вправе присоединить ко времени своего владения период, в течение которого этим имуществом владел отчуждатель.
• Ключевое условие: владение каждого из этих лиц (как отчуждателя, так и приобретателя) должно соответствовать всем установленным законом критериям давностного владения (быть добросовестным, открытым, непрерывным и осуществляться как своим собственным).
• Бремя доказывания соблюдения этих условий лежит на лице, заявляющем о таком присоединении.

Правоприменительные решения по делу заявителя подлежат пересмотру.

Постановление КС РФ от 25.03.2026 № 18-П

Редакция ceur.ru

Иллюстрация https://ru.freepik.com/