При каких условиях кредитор может получить с должника залоговую квартиру?

Женщина взяла взаймы 3 млн рублей под залог квартиры. Деньги она в срок не вернула, и кредитор в судебном порядке потребовал взыскать с нее квартиру - другого имущества у заёмщицы не было. Апелляция согласилась удовлетворить иск, но Верховный суд решение отменил. Судьи пояснили, что сначала нужно было разобраться, была ли квартира залогом, и имел ли право кредитор получить ее в качестве обеспечения возврата долга.

Суть дела:

Гражданка взяла у своего знакомого 3 млн руб. в долг под проценты. А к расписке о получении займа гражданка приложила свидетельство о праве на наследство (квартиру) для подтверждения своей платежеспособности.
Заемщица не вернула деньги в срок, и кредитор обратился с иском в суд. Суд его иск удовлетворил, но у гражданки не оказалось имущества, на которое можно было обратить взыскание. Исполнительное производство было прекращено.

Тогда кредитор вновь обратился в суд с иском «об обращении взыскания на наследство» гражданки. Свидетельство о праве на наследство - квартиру - было приложено ею к расписке о займе в качестве обеспечения возврата долга.

Что решили суды:

Ответчица попыталась оспорить данный иск. Она пояснила, что из содержания расписки не следует, что она брала деньги под залог квартиры: не указан предмет ипотеки, не проводилась его оценка, залог не проходил госрегистрацию.

Районный суд отказал в удовлетворении требований кредитора. Суд указал, что квартира является единственным жильем должника, а значит на нее не может быть обращено взыскание.

Апелляция отменила это решение и удовлетворила иск кредитора. Апелляционный суд постановил передать квартиру истцу и взыскать с него в пользу ответчицы разницу между взыскиваемой суммой долга и стоимостью квартиры. Разница между размером долга и стоимостью квартиры, определенной на основе товароведческой экспертизы, составила 1,1 млн руб. Суд пояснил:

• заемщица в расписке подтвердила заем наследственным имуществом. То есть, фактически она указала квартиру в качестве залога.

Гражданка с решением не согласилась и обратилась с жалобой в ВС.

Что решил ВС:

ВС с решением апелляции не согласился. Суд напомнил:

• по обеспеченному залогом обязательству залогодержатель имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога);
• суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, должен указать в решении способ реализации имущества, а также начальную продажную цену имущества;
• апелляция не учла этого обстоятельства и приняла решение о передаче квартиры кредитору без проведения публичных торгов, «что недопустимо в силу закона».

«Залогодержатель в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства приобретает не предмет залога, а право получить удовлетворение из стоимости предмета залога, который с этой целью реализуется»

• В некоторых случаях, кредитору может быть передан предмет залога в собственность (п. 1 ст. 334 ГК). Но апелляционный суд «не указал закон, которым руководствовался, передавая предмет залога залогодержателю».

Кроме того, ВС отметил:

• Апелляция должна была разобраться в характере правоотношений сторон и взятых на себя сторонами обязательств. Т.е. установить, был ли предложен залог и могла ли быть квартира таким залогом, и если да - то на каких условиях;
• Апелляция не учла возражения ответчика о том, что из буквального содержания расписки не следует предложение о залоге квартиры, не указан предмет ипотеки, его оценка, не проводилась предусмотренная законом госрегистрация объекта.

ВС отменил решение судов и направил дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Источник: определение ВС от 30 января 2018 года № 18-КГ17-216 

По теме:
Суд обратил взыскание на единственное жилье должника 

Материал подготовлен сотрудниками Института судебных экспертиз и криминалистики. По вопросам оказания экспертных, оценочных и юридических услуг вы можете обращаться по телефону: +7 (800) 500-76-44