Конституционный суд РФ (КС РФ) вынес постановление о том, что правовой режим, предусмотренный для общего имущества МКД не распространяется на общее имущество дачных ТСЖ.

В чем суть дела?

Поводом стала жалоба гражданина. По его мнению, на общее имущество дачного ТСЖ должен распространяться правовой режим общего имущества МКД.

Он усмотрел противоречие Конституции в содержании абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Гражданин считает, что это положение приводит к нарушению прав и законных интересов собственников дачных ТСЖ, так как допускает «возможность отчуждения в пользу лиц, не контролируемых членами товарищества собственников жилья и иными домовладельцами и не заинтересованных в обеспечении их достойного уровня жизни, объектов инфраструктуры, обслуживающей жилые дома, расположенные на соответствующей территории».

Кроме того, это положение лишает «собственников этих домов возможности судебной защиты прав на имущество, которое, в силу закона находится в их общей долевой собственности».

КС рассмотрев жалобу гражданина, пришел к выводу, что данные положения в их конституционно-правовом смысле не противоречат Конституции Российской Федерации.

Как рассуждали судьи?

Специальный правовой режим для общего имущества МКД обусловлен его особенным характером. Право общей долевой собственности на общее имущество МКД возникает вследствие приобретения права собственности на помещения в этом доме и не связано с регистрацией прав на объекты общего имущества (ст. 289 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Общее имущество предназначено для обеспечения функционирования инженерного оборудования в доме, надлежащей эксплуатации, надежности и безопасности проживания. Поэтому, общее имущество МКД нельзя передать третьим лицам, так как это нарушило бы функциональные свойства дома (статья 17 (часть 3), 35 и 40 Конституции РФ).

Для собственников дачных ТСЖ действует другой правовой режим в отношении общей собственности. Освоение земельных участков и индивидуальное жилищное строительство на них базируются на принципах свободных рыночных отношениях, то же касается и оснащения объектов инфраструктуры дачных поселков (ст. 8,19,34, 35 Конституции РФ). КС РФ отметил:

Это привело к возникновению имущественных прав юридических и физических лиц, в том числе не являющихся собственниками таких жилых домов, на отдельные объекты обслуживающей их инфраструктуры, что требует обеспечения справедливого баланса интересов указанных лиц, понесших расходы на создание, приобретение, реконструкцию и восстановление работоспособности соответствующих объектов, и интересов собственников индивидуальных жилых домов.

В действующем законодательстве нет единого специального правового режима для общего имущества МКД и общего имущества собственников дачных ТСЖ. Это «обусловлено тем, что обслуживающая индивидуальные жилые дома инфраструктура, в силу своей пространственной обособленности, обладает отличными от общего имущества в многоквартирном доме характеристиками». Приобретая права собственности на ИЖС, собственник не приобретает автоматически долю в праве собственности на общее имущество. Права на объекты коммунальной инфраструктуры, обслуживающие ИЖС, подлежат государственной регистрации и возникают с момента такой регистрации (п. 2 ст. 8.1, ст.219, п.2 ст. 223 и п. 1 ст. 234 ГК РФ, п. 2 ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Право собственности на объекты коммунальной инфраструктуры, обслуживающие ИЖС, может быть зарегистрировано на юридическое лицо, действующее в организационно-правовой форме «товарищество собственников жилья». Это предполагает, что данный собственник распоряжается имуществом в интересах собственников жилых домов, не нарушая прав других лиц. При этом, согласно законодательству, участники ТСЖ могут оспаривать зарегистрированное право на недвижимое имущество, если их права и интересы нарушаются.

Поэтому «положения абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по своему конституционно-правовому смыслу» предполагает, что регистрация права собственности ТСЖ на объекты обслуживающей индивидуальные жилые дома инфраструктуры не является препятствием для судебной защиты гражданских прав собственников таких домов. Следовательно, эти положения не противоречат Конституции РФ.

Источник: Постановление КС РФ от 10 ноября 2016 г. № 23-П.