Техническое обследование зданий и сооружений: что это, зачем и как проводят

Процедура обязательна по закону. Однако часто собственники обращаются к экспертам самостоятельно, чтобы определить, в каком состоянии находится имущество и устранить проблемы.

Что такое техническое обследование зданий? Зачем его проводить и каковы правила процедуры? Ответы на все эти вопросы в нашей памятке.

Что такое техническое обследование зданий и сооружений и зачем его проводить?

Подобно тому как автомобиль или газовое оборудование нуждается в регулярном техосмотре и ремонте, здания и сооружения должны подвергаться периодической проверке.

Задачи обследования аналогичны осмотру техники:

• убедиться в том, что объект не находится в аварийном состоянии и не подвергает опасности пользователей и окружающих,
• выявить дефекты,
• определить необходимость ремонта и/или замены части конструкций.

Определение технического обследования (ТО) дано в ГОСТ Р 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния», который регламентирует порядок процедуры:

…это комплекс мероприятий по оценке и определению состояния и работоспособности объекта, возможности эксплуатации и реконструкции, выявляющих также необходимость ремонта, восстановления, усиления.

Если объект нуждается в ремонте или реконструкции, заключение технического обследования должно дать достаточно информации для проектирования этих работ.

Как часто необходимо проводить обследование зданий и сооружений?

ГОСТ Р 31937-2011 определяет, в каких случаях необходимо техническое обследование. Все случаи условно делят на три группы:

• периодические проверки (проводимые регулярно в соответствии с указанным ГОСТом);
• предупреждающие (есть основания предполагать, что здание нуждается в ремонте);
• добровольные (по желанию собственника).

ГОСТ Р 31937-2011 устанавливает требования к «комплексному обследованию технического состояния здания» и «общему мониторингу технического состояния зданий и сооружений».

Из чего состоит процедура технического обследования зданий?

В ходе ТО зданий и сооружений проверяют состояние частей, наиболее важных для безаварийной эксплуатации здания.

Согласно ГОСТ Р 31937-2011, таковыми являются:

• грунт,
• фундамент,
• элементы крыши (фермы),
• стены,
• колонны,
• перекрытия,
• балконы,
• лестницы и эркеры,
• стыки и узлы частей конструкции.

Каждый тип материала требует индивидуального подхода при обследовании, поэтому перечень работ при оценке дома с деревянным каркасом или каменного здания будет различаться.

В первом случае специалист постарается выявить наличие трещин в дереве, признаков гниения, прогиба балок, уделит внимание паро- и гидроизоляционным свойствам. При исследовании каменного здания оценщики проверят наличие полостей в кладке, возьмут пробы материала, в лабораторных условиях изучат его влажность и прочность.

Будьте готовы к тому, что эксперт может потребовать удалить часть обоев, штукатурку, элементы обшивки пола и стен для осмотра и взятия проб материалов.

Процедура техобследования сложная. Она требует от исполнителя детального знания стандартов оценки и строительства, а также законодательства. Экспертная компания, которая оказывает такую услугу, должна иметь допуск соответствующей саморегулируемой организации.

Из каких этапов состоит обследование зданий и сооружений?

Процедуру условно можно разделить на три этапа:

1) Подготовка

Что делают эксперты: изучают всю имеющуюся документацию: проект здания, техпаспорт, поэтажные планы, результаты прошлых обследований, в том числе геологических исследований грунта, иную документацию.

Задача экспертов: получить максимально полное представление о конструкции объекта, условиях его эксплуатации и возможных «слабых местах» здания. На этом же этапе создают и согласовывают с заказчиком техническое задание на выполнение работ.

2) Предварительное (визуальное) обследование

Что делают эксперты: осматривают здание, проверяют наличие визуально заметных дефектов, например, трещин бетонных стен и основания, повреждений фундамента.

Задача экспертов: выяснить необходимость дальнейшего обследования.

3) Детальное (инструментальное) обследование

Если на первых двух этапах были выявлены повреждения, дефекты конструкций, проблемы с грунтом и т.д. в ход идет специальное оборудование неразрушающего контроля, которым измеряют показатели прочности, толщину и другие параметры материалов, при необходимости также осуществляют лабораторные и геодезические исследования.

Как часто проводят техническое обследование зданий?

Периодичность обследования указана в том числе в ГОСТ Р 31937-2011. Согласно документу, обследование зданий необходимо проводить:

• не позднее чем через два года после ввода в эксплуатацию;
• раз в десять лет при обычных условиях эксплуатации;
• раз в пять лет для зданий, которые (полностью или их часть) подвержены неблагоприятным факторам, например, функционируют в условиях повышенной влажности, в сейсмически активных районах и т.п.;
• по окончании нормативного срока эксплуатации;
• при обнаружении дефектов и деформаций;
• после аварий и стихийных бедствий;
• при изменении назначения постройки;
• по предписанию надзорных органов;
• по желанию собственника.

Что в результате?

После проведения процедуры ТО компания-исполнитель передает заказчику документы, форма которых определена ГОСТ Р 31937-2011.

Первой и основной частью результатов является экспертное заключение. Оно должно содержать:

• сведения об объекте (адрес, статус, этажность, тип, информация о собственности, о компаниях, проводивших проектирование и строительство и т.п.);
• основные параметры, выявленные в ходе исследования: крен, период основного тона собственных колебаний и, главное — категория технического состояния.

Какие категории технического состояния существуют и что это значит?

Категория может быть одной из четырех:

1. нормативное техническое состояние;
2. работоспособное состояние;
3. ограниченно работоспособное состояние;
4. аварийное состояние.

Первые две категории – здание можно эксплуатировать без ограничений и проведения дополнительных работ.

Третья категория – следует принять меры по устранению выявленных проблем. Эксперт при присвоении этой категории составляет техническое задание на усиление конструкции.

Четвёртая категория – эксплуатация здания запрещена.

При выявлении существенных дефектов, которые могут привести к обрушению здания, эксперт обязан сразу сообщить о таком факте собственнику, в органы исполнительной власти и строительного надзора.

К заключению эксперта прилагается пакет документов: схемы, чертежи и фото объекта (в том числе обнаруженных повреждений), описание местности, грунтов, состояния и конструкций здания, выявленных дефектов и их возможных причин.