Количество споров о завышенной кадастровой стоимости недвижимости увеличиваются с каждым годом. Под данным Россреестра:

2014 год — 4,8 тыс. судебных споров,

2015 год — 7,5 тыс. судебных споров,

2016 год — 14,6 тыс. судебных споров.

Россияне идут в суды, потому что не хотят платить огромный налог на недвижимость, который рассчитывают исходя из кадастровой стоимости. Уведомления о налоге и сейчас способны напугать, а между прочим сумма будет расти.

Как правило, стоимость удавалось снизить на 30-40%. В некоторых случаях – и на 70%.

Напомним, что в 2016 году собственники заплатили 20% от суммы, в 2017 году – доля вырастет до 40% суммы, а к 2020 году – достигнет 100%.

Однако, прежде чем вы пойдете в суд за оспариванием кадастровой оценки квартиры или дома, посчитайте, во сколько этот процесс может вам обойтись. Стоит ли овчинка выделки – удастся ли вам снизить имущественный налог существенно, чтобы покрыть расходы на суд и экспертизу? Разберёмся на примере столичных расценок.

Иногда выгодно, а иногда – нет

В Москве имущественный налог рассчитывают, исходя из ставки:

0,1% — на квартиру кадастровой стоимостью до 10 млн руб. включительно

0,15% — на квартиру кадастровой стоимостью от 10 млн до 20 млн руб.

0,2% — на квартиру кадастровой стоимостью от 20 млн до 50 млн руб.

0,3% — на квартиру кадастровой стоимостью от 50 млн до 300 млн руб.

2% — на квартиру кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб.

Выгодно (и даже жизненно важно) оспаривать кадастровую оценку, если она заметно выше рыночной. Выгодно, потому что вам не надо идти в суд и тратить на это деньги. Обратиться можно в специальную комиссию при Росреестре. Правда, совсем без затрат не обойтись.

До того, как вы обратитесь в комиссию, следует заказать отчет у оценщика. Заказывают отчет в бюро независимой экспертной оценки. Стоимость услуги будет зависеть от того, в какую компанию обратится гражданин. Ориентироваться надо на 30-40 тысяч рублей.

Что надо приложить к заявлению?

• выписку из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
• нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление подается на основании недостоверности указанных сведений;
• отчет об оценке объекта оценки, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Комиссия рассмотрит ваше заявление в течение одного месяца с даты его поступления. И…может его отклонить. Тогда – собирайтесь в суд. Но учтите: судебный процесс увеличит ваши расходы почти вдвое. В реальности – издержки могут быть даже выше. Поэтому подумайте на берегу, выгодно ли это вам.

Сомневаетесь? Посчитайте

Чтобы узнать, насколько экономически оправдан «поход» в суд для оспаривания кадастровой оценки, посчитайте свои расходы и потенциальную выгоду от уменьшения налога.

Далее пример (прим. – мы взяли его у «Коммерсанта»):

Предположим, у вас есть квартира площадью 100,4 кв. м с кадастровой стоимостью 39,9 млн руб. (налоговый вычет 20 кв. м — федеральная льгота). Налоговая ставка для неё составит 0,2%, а сумма платежа (полного) — 63 тыс. руб. Если кадастровая стоимость той же квартиры составила 87,89 млн руб., то ставка налога вырастет до 0,3%, соответственно, платёж — до 211 тыс. руб. Разница составит 148 тыс. руб.

Это исходные условия. Теперь считаем выгоду. Заложим на расходы (подготовка отчета, юрист, суд) около 70 тыс. руб. В таком случае, ваша выгода – 78 тыс. руб.

Подводный камень (даже булыжник) – в 2017 году платеж составит только 40% полной суммы. Это значит, что после оспаривания заплатить придётся 25,2 тыс. руб. Если не ходить в суд, то налог составит 84,5 тыс. руб. И реальная разница будет уже 59,3 тыс. руб. при ориентировочных расходах в 70 тыс. руб.

Напомним, что местные власти могут проводить переоценку кадастровой стоимости недвижимости в городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе не чаще одного раза в два года. Во всех остальных регионах оценку можно проводить не чаще чем раз в три года и не реже чем в пять.