Проверяем документы

Вы нашли квартиру, которую хотите снять. Перед тем, как снимать квартиру, нужно проверить документы:

1. Паспорт человека, с которым вы будете заключать договор аренды.

Зачем? Чтобы убедиться, что он и есть собственник квартиры. Сравните данные в паспорте с данными в документах на квартиру.

2. Нотариальную доверенность от собственника с правом сдачи квартиры, если договор заключается не с собственником, а с его представителем.

Как проверить доверенность? На сайте Федеральной нотариальной палаты.

3. Выписку из ЕГРН/ЕГРП, свидетельство о праве собственности (если квартира приобретена до июля 2016 года).

Как получить? Попросить у собственника или заказать на сайте Росреестра самому, без согласия собственника.

Зачем?  Чтобы узнать, кому принадлежит эта квартира и не в залоге ли она. Если в квартире несколько собственников, договор заключается со всеми либо с их письменного разрешения.

4. Договор найма/аренды и соответствующее согласие собственника, если вам сдают квартиру в поднайм/субаренду. В основном договоре должно быть указано, что наниматель/арендатор вправе сдать жилье в поднайм/субаренду. Если в соглашении этого нет, нужно получить письменное согласие собственника на заключение договора субаренды. Важно помнить: договор субаренды прекращается одновременно с основным договором, независимо от срока субаренды.

Заключаем договор

1. Какой договор нужно заключить?

Для граждан:

• чаще всего – это договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК);
• иногда хозяева квартир предлагают заключить договор безвозмездного пользования (он же договор ссуды; гл. 36 ГК). По этому договору квартиросъемщик живет бесплатно. Если при этом хозяин квартиры получает от вас деньги за проживание, значит он не хочет платить налоги.

Для юридических лиц: жилое помещение во владение и пользование могут предоставить на основании договора аренды (найма), но только для проживания граждан.

Договор заключается в двух экземплярах, стороны ставят подписи в присутствии друг друга.

2. Что должно быть в договоре?

• Паспортные данные хозяина квартиры и квартиросъемщика;
• Сведения о квартире (адрес, площадь, кадастровый номер);
• Срок действия договора;
• Размер платы за жилое помещение и что в неё входит (коммунальные услуги, телефон и т.д.), порядок и сроки ее внесения, возможность пересмотра;
• Порядок внесения/возврата залога, если он предусмотрен;
• Сведения о постоянно проживающих в квартире лицах. Если необходимо поселить других лиц (за исключением несовершеннолетних детей), то необходимо согласие хозяина квартиры;
• Обязанность производить текущий/капитальный ремонт. Арендодатель обязан производить капитальный и текущий ремонт, и поддерживать имущество в исправном состоянии, если иное не установлено договором (ст. 616 ГК). При найме жилого помещения текущим ремонтом занимается наниматель, а капитальным – наймодатель (ст. 681 ГК). А если заключен договор ссуды, все эти расходы несет ссудополучатель, то есть жилец (ст. 695 ГК);
• Условия расторжения договора. Например, может быть указано, что договор будет расторгнут, если квартиросъемщик испортит имущество или на него два раза пожалуются соседи.

3. Какие документы кроме договора необходимо составлять?

• Расписка о получении денег (если квартира сдается за наличную плату);
• Акт приемки-передачи квартиры. Можно: составить опись дорогой мебели и техники; прописать порядок проверки состояния квартиры. Записать показания счетчиков на момент приемки-передачи.

4. Нужно ли регистрировать договор аренды? Нужно ли платить налог?

Да, нужно. Если договор аренды/найма заключен сроком более 1 года, то его нужно зарегистрировать в Росреестре.

Заявление на регистрацию нужно подать не позднее одного месяца с момента заключения. Договор аренды вступает в силу с момента госрегистрации (ст. 674 ГК).

А если не зарегистрировать? Тогда наймодатель и наниматель могут быть привлечены к административной ответственности (ст. 19.21 КоАП). Максимальный штраф – 2000 руб.

Собственник, который сдает квартиру, должен самостоятельно исчислить и уплатить налог. Размер НДФЛ – 13 % от суммы дохода (письмо Минфина от 2 октября 2014 г. № 03-04-05/49525, п. 1 ст. 223 НК, ст. 228 НК).

5. Можно ли расторгнуть договор досрочно?

Это зависит от вида договора:

• Если это договор безвозмездного пользования, заключенный без указания срока, то его можно расторгнуть в любое время. Для этого нужно лишь предупредить другую сторону за месяц, если договором не предусмотрен иной срок (ст. 699 ГК РФ);
• Если это договор имущественного найма, то наниматель может расторгнуть его в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК). При этом наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке, например, если наниматель не платит в течение 6 месяцев (при краткосрочном найме – более 2 раз), если он разрушил или испортил квартиру, использует помещение не по назначению, беспокоит соседей и т. д.

После расторжения договора жильцы должны выехать из квартиры.

Платим арендную плату

Можно ли увеличить арендную плату?

Можно, если:

• обе стороны согласны;
• возможность прописана в договоре.

Регистрируемся по месту проживания

Нужно ли регистрироваться в арендованной квартире?

• Да, нужно, если договор заключается на срок более 90 дней.
• Зарегистрироваться в новой квартире можно только, если собственник жилья дал письменное согласие.
• Не нужно, если гражданин РФ уже зарегистрирован по месту жительства в том же субъекте, где снимает квартиру (ст. 5 Закона № 5242-1; приказ ФМС от 11.09.2012 № 288).

А если не зарегистрироваться?

Хозяин квартиры обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации (если это не его родственник). Иначе жильца могут оштрафовать на сумму до 5000 руб., а хозяина квартиры – до 7000 руб. (ст. 19.15.1 КоАП).