Если наниматель отремонтировал квартиру за свои деньги, а наймодатель не возместил расходы
Если наниматель квартиры сделал ремонт по собственной инициативе, должен ли наймодатель возместить ему расходы? Суды решили, что не должен. А Верховный суд не согласился: суды не учли тот факт, что наймодатель предоставил жильцу заведомо непригодное жилье.
В чем суть дела?
В 2010 году гражданка Т. получила от МВД квартиру по договору социального найма. Трёхкомнатная квартира для проживания была малопригодной, и гражданка отремонтировала её за свой счет. В 2013 году договор социального найма признали недействительным и выселили гражданку Т.
Женщина обратилась в суд с иском к МВД: она просила взыскать с управления неосновательное обогащение в размере 255 тыс. руб. Согласно экспертизе, именно столько она потратила на ремонт и покупку стройматериалов.
Что решили суды?
Суды первой и апелляционной инстанций иск гражданки не удовлетворили:
Истец отремонтировала квартиру для собственных нужд, без согласия с наймодателем.
Поэтому в данном случае невозможно применить правила о неосновательном обогащении.
Т. обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд с требованием отменить решения судов как незаконные.
Что решил ВС?
ВС иск гражданки удовлетворил. Аргументы:
- Закон обязывает наймодателя передать нанимателю жилье, которое отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам. В квартире, переданной гражданке Т. по договору социального найма, отсутствовало газовое оборудование, сантехника, межкомнатные двери, стены и потолки не имели отделки, а пол представлял собой цементную стяжку. Чтобы наниматель и члены ее семьи могли пользоваться квартирой, её необходимо было привести в надлежащее состояние;
- Наймодатель (ответчик) был проинформирован о состоянии квартиры и не возражал против ремонта.
Что не учли нижестоящие суды?
- Доводы истицы о том, что она была вынуждена произвести ремонт из-за того, что наймодатель не выполнил своих обязательств (предоставленное жилье не соответствовало санитарным и техническим требованиям);
- То, что стороны должны вернуть друг другу все полученное при сделке, если её признали недействительной. Если невозможно вернуть в натуре, то – возместить надо стоимость. К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке подлежат применению нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения;
- Факт, что ответчик передал, а истица приняла без каких-либо замечаний жилое помещение без отделки и без оборудования. Это «не исключает возможность применения при разрешении настоящего спора правил о неосновательном обогащении»;
- То, что ответчик, передавая непригодное для проживания помещение, не мог не понимать, что истица будет делать в нём ремонт.
Какие юридически значимые обстоятельства должны были установить судьи, чтобы разрешить спор?
- соответствие состояния переданной нанимателю квартиры требованиям законодательства;
- объем проведенных истцом отделочных и строительно-ремонтных работ;
- возможность возврата ответчиком истцу неосновательно приобретенного за ее счет имущества в натуре, а также стоимость неотделимых улучшений, произведенных истцом и необходимых для приведения квартиры в состояние, соответствующее жилым помещениям.
ВС решение апелляции отменил, дело направил на новое рассмотрение в апелляционную инстанцию.
Источник: определение Верховного суда от 19 сентября 2017 года № 83-КГ17-18.