Суды рассматривали договор долевого участия, в который застройщик включил условия, ухудшающие положение потребителя. И приняли решение, что застройщик неправ.

В чем суть дела?

Компания-застройщик заключила договор долевого участия с гражданами А. и А. В тексте договора были в том числе следующие условия:

• Если после технической инвентаризации разница между проектной и фактической площадью не превысит 4%, то стоимость объекта не изменится; если превысит на 4% - то изменится на процент отклонения;
• Застройщик прописал порядок действий для случая уклонения дольщика от принятия объекта в установленный договором или законом срок или необоснованного отказа от принятия. Застройщик, по истечении месяца с момента установленного срока, имеет право составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к дольщику со дня составления застройщиком одностороннего акта или документа о передаче объекта.

Роспотребнадзор в результате проверки застройщика сделал выводы о том, что в договор были включены условия, ущемляющие права потребителя (ч. 2 ст. 14.8 КоАП). И оштрафовал строительную компанию на 10 тыс. руб.

Строительная компания с выводами не согласилась и обратилась с жалобой в суд.

Что решил суд?

Застройщик привел следующие аргументы в свою защиту:

• условие о корректировке цены было составлено согласно нормам о цене договора (ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – закон о долевом строительстве);
• 1 месяц - это разумный срок для принятия одностороннего акта в случае, если дольщик не принял объект в срок.

Арбитражный суд не согласился с аргументами, так как:

Если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора и (или) обязательных требований, что привело к ухудшению его качества, или с недостатками, делающими его непригодным использования, если иное не установлено договором, дольщик вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 2 ст. 7 закона о долевом строительстве).

При этом способ определения цены договора не должен лишать дольщиков права на возврат внесенных денежных средств при уменьшении общей площади объекта за всю разницу в площади. В противном случае положение дольщика будет ухудшено, что является нарушением п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей.

Право застройщика на составление одностороннего акта о передаче объекта строительства возникает по истечении 2-х месяцев с момента установленного срока передачи, если иное не предусмотрено договором (ч. 6 ст. 8 закона о долевом строительстве). А риск случайной гибели может перейти к дольщику только после того, как застройщик получит сведения о том, что дольщик такой акт получил.

Судьи отметили, что, даже если закон о долевом строительстве содержит диспозитивные нормы относительно условий договора, то те из них, которые ущемляют права потребителя по сравнению с правилами, установленными законодательством, признаются недействительными (п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей).

Апелляционный суд также жалобу застройщика не поддержал.

Верховный суд, в который застройщик обратился с кассационной жалобой, согласился с решением нижестоящих судов.