Арендодатель изменил стоимость арендной платы за 6 дней до окончания шестимесячного срока применения отчета оценщика. Арендатор отказался платить. Арендодатель пошел в суд. Три инстанции встали на сторону арендатора, т.к. сочли требования арендодателя злоупотребление правом. Дело дошло до ВС РФ.

Суть дела

В 2007 году ООО «Техпромальянс» (далее – арендатор) арендовало земельный участок, находящийся в госсобственности. Договор аренды был заключен с Территориальным управлением федерального агентства по управлению государственным имуществом в Московской области (далее – арендодатель, управление) на срок до 2057 года.

Договор определял порядок пересмотра годовой арендной платы при изменении рыночной стоимости земли или рыночной арендной платы за земельный участок. О каждом изменении арендатора следовало уведомлять.

31 мая 2017 года Управление направило уведомление об изменении арендной платы до 31,4 млн рублей в год.

Арендатор не заплатил арендную плату вовремя. Управление направило досудебную претензию. Поскольку арендатор оставил претензию без внимания, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга по арендной плате в размере 32,5 млн руб.

Что решили суды?

Управление пояснило, что размер годовой арендной платы определили в соответствии с отчетом оценщика от 20.12.2016 г. (дата проведения оценки – 02.12.2016 г.).

Суд первой инстанции иск не удовлетворил. Суд напомнил:

• Договор аренды предусматривает возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости участков не чаще 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка.
• Размер арендной платы подлежит определению на основании отчета об оценке, составленном по состоянию не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В данном случае, отметил суд:

• Отчет об оценке подготовлен 02.12.2016. Срок применения данных отчета истёк 02.06.2017. Вместе с тем, арендатор указал, что уведомление об изменении арендной платы ему направили лишь 14.06.2018 г.

Значит, заключил суд, выводы данного отчета оценщика не могут быть использованы при расчете арендной платы по договору.

Управление обратилось с апелляционной жалобой.

Апелляционный суд не согласился с судом первой инстанции по поводу срока действия отчета оценщика: на момент направления арендатору уведомления от 31 мая 2017 года об изменении арендной платы еще не истёк установленный шестимесячный срок применимости данных отчета об оценке. Это обстоятельство не является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Суд указал:

1. Управление в одностороннем порядке изменило размер арендной платы, направив уведомление от 31.05.17. Между тем, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, перерасчет арендной платы производится с 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка.

2. В 2010 году стороны заключили дополнительное соглашение, которым внесли изменения в пункт договора о пересмотре арендной платы.

Согласно изменениям: размер арендной платы пересматривается «ежегодно путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. Изменение размера арендной платы путем корректировки на коэффициент-дефлятор на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора. Изменение ставки арендной платы осуществляются на основании дополнительных соглашений к договору».

Однако в материалах дела отсутствуют доказательства о подписании соглашения об изменении арендной платы.

В итоге, апелляционный суд пришел к выводу о наличии в действиях Управления злоупотреблением правом и отказал в удовлетворении исковых требований.

Кассация поддержала решение судов первой и апелляционной инстанций.

Управление обратилось с жалобой в Верховный Суд РФ (ВС РФ).

Что решил ВС?

ВС РФ проверил эти доводы и отменил решения нижестоящих инстанций. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Источник: дело № А41-71074/2018.