Как правильно определять кадастровую стоимость?

Суды встали на сторону налоговой, которая нашла ошибку в исчислении налога на недвижимость: для расчета налогоплательщик использовал неверную кадастровую стоимость. Верховный Суд решения отменил, пояснив, что суд вправе назначить экспертизу для выяснения достоверной кадастровой стоимости.

Суть дела

ИФНС по г. Москве (далее – инспекция) провела проверку налоговой декларации Общества по налогу на имущество организаций за 2016 год. По результатам проверки инспекция выявила налоговое правонарушение: Общество неправильно определило размер налоговой базы в отношении здания и поэтому не полностью уплатило налог. Инспекция доначислила налог в размере 10,4 млн руб., а также штраф.

УФНС отказало в удовлетворении апелляционной жалобы Общества.

Общество обратилось в суд, в заявлении просило признать решение инспекции недействительным.

Что решили суды?

АСГМ, а затем апелляционная и кассационная инстанции отказали Обществу в удовлетворении требований.

Общество обратилось с жалобой в Верховный Суд.

Что решил ВС?

Суды установили, что:

  1. Здание, принадлежавшее Обществу в 2016 году, входило в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определялась как их кадастровая стоимость (утв. Правительством Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость»). По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость здания по состоянию на дату оценки 01.01.2014 утверждена в размере 58 209 523 рублей.
  2. Здание было отнесено к группе «Прочие объекты» и в соответствии с этим была определена его кадастровая стоимость. Госинспекция по недвижимости г. Москвы установила, что спорное здание фактически используется для размещения офисов и торговых площадей. В связи с этим, здание должно относиться к группе «Объекты офисно-делового назначения» и иметь другую кадастровую стоимость.
  3. В 2016 году, по заявлению Департамента городского имущества города Москвы, Комиссия по рассмотрению споров о результатах оценки кадастровой стоимости (далее  комиссия) признала оценку данного здания недостоверной. На основании решения комиссии в государственный кадастр в 2016 году была внесена новая кадастровая стоимость здания  863,7 млн руб.
  4. Общество в налоговой декларации за 2016 год указало первоначальную кадастровую стоимость здания  58 209 523 руб. А по мнению инспекции Общество должно было исчислить и уплатить налог исходя из кадастровой стоимости в 863,7 млн руб.
  5. Суды поддержали решение инспекции, тк исходили из того, что при оценке кадастровой стоимости ряда объектов города произошла техническая ошибка, что и было причиной принятия постановления Правительства Москвы № 937-ПП. Сведения о новой кадастровой стоимости уже были внесены в кадастр к моменту подачи налоговой декларации. Поскольку уполномоченный орган обратился за пересмотром кадастровой стоимости в 2016 году, то и новую стоимость здания, определенную комиссией, необходимо применять для целей налогообложения с 01.01.2016 года (ст.24.20 Закона об оценочной деятельности). 

ВС с выводами судов не согласился.

См. по теме: Оценка недвижимости: всё, что о ней нужно знать

Что не учли суды?

  • Пункт 3 постановления Правительства Москвы № 937-ПП, устанавливающий, что «измененные этим постановлением результаты определения кадастровой стоимости применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2016, был признан судами недействующим со дня его принятия». Основанием для такого решения судов стало то, что Правительство Москвы нарушило предписания пункта 2 статьи 5 Налогового кодекса: «в результате утверждения данным нормативным правовым актом кадастровой стоимости произошло увеличение размера налога на имущество ряда налогоплательщиков, включая общество, и распространение действия названного постановления на период с 01.01.2016 придало обратную силу правовому регулированию, ухудшающему положение налогоплательщиков»;
  • В 2016 году сложилась ситуация, когда, с одной стороны, кадастровая стоимость спорного здания признана недействительной и законность решения комиссии о ее изменении подтверждено судами; а с другой, «правовой акт Правительства Москвы об утверждении пересмотренной кадастровой стоимости, определенной с использованием достоверных сведений об объекте недвижимости, не может применяться непосредственным образом к спорном налоговому периоду», что также подтверждено решениями судов.

Что нужно делать в такой ситуации?

  • Принимая во внимание отсутствие надлежащих стоимостных характеристик объекта, «величина налога на имущество за 2016 год в такой ситуации должна определяться расчетным путем применительно к подпункту 7 пункта 1 статьи 31 Налогового кодекса на основании объективных и соответствующих действительности сведений о стоимости объектов недвижимости»;
  • «Необходимо учитывать, что для целей налогообложения имеется преимущество в применении кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной рыночной стоимости, перед их кадастровой стоимостью, установленной по результатам государственной кадастровой оценки, поскольку соответствующая рыночная стоимость получена в результате индивидуальной оценки конкретного объекта недвижимости (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 № 20-П и от 05.07.2016 № 15-П)»;
  • Налогоплательщик, не согласный с определением налоговой базы на основании результатов государственной кадастровой оценки, использовавшей так называемый «массовый» метод, «не лишен права опровергнуть представленный налоговым органом расчет налога, обосновывая необходимость исчисления налога, исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости»;
  • Суд, рассматривавший спор о доначислении налога на имущество за 2016 год, также вправе при поступлении соответствующего ходатайства «истребовать доказательства, подтверждающие размер рыночной стоимости объекта налогообложения, назначить экспертизу по вопросу определения его рыночной стоимости по состоянию на соответствующую дату». 

ВС также отметил:

  • Разница между первоначальной кадастровой стоимостью здания и исправленной является многократной. Такое различие (занижение) «со всей очевидностью не укладывается в разумный диапазон возможных значений, которые могут быть получены в рамках соблюдения законной процедуры кадастровой оценки на основе имеющейся информации об объекте недвижимости с учетом профессионального усмотрения» и позволяет сделать вывод о некорректности первоначальной кадастровой стоимости, о чем не мог не знать налогоплательщик;
  • Пересмотр кадастровой стоимости из-за недостоверных сведений об объекте «направлен не на установление новых условий налогообложения, а на исправление ошибок (искажений), допущенных по результатам ранее проведенной кадастровой оценки, обеспечение экономически обоснованного налогообложения, пресечение злоупотреблений».

ВС отменил решения судов, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

 

Источник: карточка дела № А40-232515/2017.

 

По теме:

Какая стоимость земельных участков является базой для исчисления налога?

30.07.2019

Бесплатная консультация


Спасибо, мы скоро свяжемся с вами.

Заказать звонок

Спасибо, мы скоро свяжемся с вами.