КС обязал устранить произвольный расчет НДФЛ при обмене недвижимости

Конституционный суд указал на проблему в действующих правилах налогообложения сделок мены недвижимости: нормы позволяют по-разному трактовать, как именно определять доход. Из-за этого граждане могут платить НДФЛ фактически с имущественных потерь. Законодателю предписано уточнить регулирование.

Конституционный суд рассмотрел, соответствует ли Конституции механизм начисления НДФЛ при обмене недвижимости: пункт 2 статьи 214.10 НК РФ о расчете дохода по формуле «кадастровая стоимость × 0,7» и пункт 2 статьи 567 ГК РФ о применении правил купли-продажи к мене.

История вопроса

Гражданка обменяла земельный участок на другой участок без доплаты. В договоре стороны указали одинаковую цену объектов, но кадастровая стоимость переданного участка была существенно выше.
Налоговый орган доначислил НДФЛ и штрафные суммы. Доход определили по кадастровой стоимости переданного участка с применением коэффициента 0,7 – по логике, применяемой при продаже недвижимости. Такой подход обосновали тем, что гражданское законодательство допускает применение правил купли-продажи к договору мены. Эту позицию поддержали и суды нижестоящих инстанций.

В жалобе в КС заявительница указала: при обмене, когда стоимость переданного объекта существенно выше стоимости полученного, расчет дохода по «исходящей» кадастровой стоимости приводит к налогу с суммы, которой фактически нет. По ее позиции, базой должна быть стоимость приобретенного имущества, а не отчужденного.

Позиция КС

КС подчеркнул:

• НДФЛ должен опираться на экономическую выгоду. При обмене недвижимости налог нельзя считать так, как при продаже.
• Норма НК о кадастровой базе создавалась как антиуклонительная мера для сделок купли-продажи с денежной выручкой, которая может быть занижена. При мене денег обычно нет, а значит механическое перенесение этой конструкции на обмен приводит к ситуации, когда налог взимается с имущественных потерь.

Суд указал на ключевую проблему: правоприменение стало непредсказуемым – налог мог считаться то по стоимости полученного объекта, то по кадастровой стоимости переданного. Такая неопределенность нарушает принципы равенства налогообложения и законности налоговой обязанности.

КС признал п. 2 ст. 214.10 НК РФ не соответствующим Конституции в той мере, в какой он в связке с нормой ГК о мене допускает произвольное определение дохода у добросовестного гражданина при обмене недвижимости для непредпринимательских целей.

Суд обязал законодателя внести изменения в Налоговый кодекс. До этого момента КС установил порядок разрешения подобных споров.

При этом КС отметил, что оснований для массового пересмотра обязательств по НДФЛ за прошлые периоды у неопределенного круга лиц нет, как и для пересмотра вступивших в силу судебных актов по другим делам. Конкретное дело заявительницы подлежит пересмотру.

Постановление КС РФ от 15.01.2026 № 1-П

По теме:

Российскую налоговую систему усовершенствуют

Редакция ceur.ru