Суды трех инстанций обязали арендатора снести постройку, которую сочли самовольной. Однако, ВС решения отменил - ведь арендатор получил разрешение на строительство, а экспертиза признала объект безопасным.

Суть дела:

В 2011 году Компания (арендатор) заключила с Администрацией города (арендодатель) договор аренды земельного участка для строительства торгово-офисного здания (основные виды разрешенного использования участка, в том числе «для размещения
объектов торговли, общественного питания, административно-управленческих и общественных объектов»).

В 2012 году в соответствии с выданным градостроительным планом в установленном порядке построены и введены в эксплуатацию три корпуса торгово-офисного здания. В 2014 году Компания зарегистрировала право собственности на здания.

В 2017 года Департамент имущества Администрации города провел обследование данного земельного участка и обнаружил, что к одному из корпусов здания примыкает пристройка - павильон, состоящий из двух частей, общим размером 11,9 м х 12,3 м. Первая часть павильона расположена на земельном участке, арендуемым Компанией. А вторая часть - расположена за пределами арендуемого участка (акт от 19.10.2017).

Администрация города обратилась в суд с требованием к арендатору демонтировать ту часть павильона, которая выходит за границы участка. В 2018 году Компания демонтировала указанную часть.

Затем Администрация потребовала снести и первую часть павильона, расположенную на арендуемом участке. Причина - арендатор не имел права возводить этот нестационарный объект.

Компания возразила:

• Объект возведен в соответствии с выданным Администарцией разрешением на строительство и генеральным планом.

Что решили суды:

Суд первой и апелляционной инстанций, исследовав доказательства, в том числе и заключение экспертизы, удовлетворили иск Администрации о сносе. Основание:

• Судебная экспертиза установила, что:
  • спорный объект является капитальным;
  • возведен на арендованном земельном участке в соответствии с проектной документацией и разрешением на строительство;
  • при строительстве не допущено грубых нарушений строительных, санитарно-эпидемиологических, потивопожарных норм и правил;
  • объект не создает угрозы для жизни и здоровья людей;
  • вместе с тем данный объект не введен в установленном порядке в эксплуатацию.
• факт выдачи Компании разрешения от 29.01.18 на строительство пристройки не может быть принят во внимание, поскольку Администрация постановлением от 16.07.2018 № 929 признала указанное разрешение утратившим силу. Причина - оно было выдано в отношении уже фактически существующего объекта и без учета акта от 19.10.2017, которым выявлено наличие самовольно возведенной пристройки;
• разрешение от 29.01.2018 было выдано на возведение пристройки к торгово-офисному зданию, а Компания использует пристройку для размещения кафе, то есть с нарушением вида разрешенного использования земельного участка;
• Компания не представила доказательств легализации спорного объекта после его постройки.

Кассация поддержала выводы судов.

Компания обратилась в ВС.

Что решил ВС:

Судебная коллегия отметила, что суды не учли следующее:

• На участке Компания построила три корпуса торгово-офисного здания. Администрация не возражала против строительства еще одного корпуса и выдала разрешение от 29.01.18;
• КС неоднократно указывал, что снос самовольной постройки может являться санкцией за нарушение норм земельного или градостроительного законодательства (определения от 29.05.2018 № 1174-О № 1175-О, от 25.10.2018 № 2689-О, от 20.12.2018 № 3172-О). Суды при решении вопроса о сносе постройки должны в каждом конкретном случае исследовать все обстоятельства создания постройки, допущены ли нарушения при ее строительстве, не создает ли объект опасности для жизни и здоровья граждан, не нарушает ли сохранение постройки прав и интресы других лиц;
• «... отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, следовательно, и единственным безусловным основанием для сноса»;
• Снос самовольной постройки является крайней мерой, поэтому устранение допущенных нарушений должно быть соразмерно самому нарушению. В данном случае важно установить, обращалась ли лицо, создавшее самовольную постройку, в уполномоченные органы для ее легализации. В частности, за получением разрешения на строительство или вводом в эксплуатацию, и правомерно ли ему было в этом отказано.

В данном случае суды установили и экспертиза подтвердила, что:

• Компания возвела спорный объект на участке, предоставленном ему в аренду для строительства подобного объекта и в соответствии с проектной документацией и градостроительными планами, которые предусматривают возможность возведения еще одного объекта;
• Компания получила разрешение Администрации от 29.01.18 на строительство. Эксперт установил, что возведенный объект соответствует выданному разрешению, никаких нарушений строительных или других норм не допущено, жизни и здоровью людей объект не угрожает.

Таким образом, Компания предприняла меры по легализации спорной постройки. Судебная экспертиза подтвердила безопасность постройки. Судам нужно было установить:

• не нарушает ли сохранение постройки права и интересы других лиц, публичные интересы;
• соразмерно ли требование о сносе постройки допущенным нарушениям.

ВС отменил решения судов, дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Источник: определение ВС от 17 декабря 2019 года № № 306-ЭС19-15447 

Материал подготовлен сотрудниками Института судебных экспертиз и криминалистики. По вопросам оказания экспертных, оценочных и юридических услуг вы можете обращаться по телефону: +7 (800) 500-76-44