Как оценить подозрительность сделки

Женщина продала квартиру накануне своего банкротства. Арбитражный управляющий счел сделку подозрительной - оценочная экспертиза установила, что стоимость продажи была ниже рыночной. Однако ВС отказал АУ в признании сделки недействительной: всю ответственность он возложил на покупателя, который, судя по материалам дела, проявил необходимую осмотрительность при покупке квартиры.

В августе 2023 года Татьяна Ч. приобрела квартиру у Екатерины С. Объявление о продаже жилья покупательница нашла на интернет-сервисе, стоимость квартиры составляла 6,3 млн рублей, кадастровая — 4,8 млн рублей. Екатерина С. сама предложила снизить цену до 5 млн рублей, если Татьяна Ч. (далее — ответчик) заплатит наличными. Покупательница согласилась, но настояла на следующих условиях:

• оформление сделки через онлайн-сервис «Домклик» Сбербанка;
• передачу денег через банковскую ячейку;
• документальное подтверждение, что у других лиц нет прав на квартиру и нет задолженности по коммунальным платежам;
• указание в договоре купли-продажи, что у сторон нет кредитов, признаков неплатежеспособности, намерений на подачу заявления о банкротстве в течение трех лет. 

В октябре этого же года Екатерина С. подала заявление о признании себя банкротом. В декабре её признали финансово несостоятельной и назначили финансового управляющего, который решил оспорить договор купли-продажи квартиры. Финуправляющий посчитал, что недвижимость продали по заниженной цене.

Судебные решения

Суд первой инстанции назначил судебную экспертизу. В заключении эксперт указал, что рыночная стоимость такого жилья составляет 9,4 млн рублей. Суд встал на сторону финуправляющего, так как не нашел объективных причин для снижения цены более чем на 20% и сделку признали недействительной. Апелляция и кассация оставили это решение в силе. Ответчик подал жалобу в ВС.

Позиция ВС

ВС указал, что суды, ссылаясь на заниженную цену, как на признак подозрительности сделки, не учли следующие обстоятельства:

• Для оценки заниженной стоимости недостаточно формальных критериев. Суды должны были оценить и обстоятельства совершения сделки, контекст отношений сторон договора.
• Уплаченная цена была результатом договоренностей сторон, она выше кадастровой и суд не мог оценить её как существенно заниженную. Условия договора, поставленные ответчиком, подтверждают требующуюся от него осмотрительность.
• Продавец дал не соответствующее действительности заверение об отсутствии кредиторов и скрыл намерение начать процедуру банкротства. Суды, признав сделку недействительной, возложили последствия злоупотребления правом Екатерины С. на покупателя квартиры. 

ВС отменил решения нижестоящих судов и отказал финуправляющему в признании сделки недействительной.

Определение ВС № 307-ЭС25-13338 от 06.04.2026 г.

По теме:

Как опровергнуть подозрения о мнимой сделке?

Редакция ceur.ru

Иллюстрация https://www.magnific.com/ru/