Есть ли у недостроя исполнительский иммунитет?

Финуправляющий принял решение о продаже недостроенного дома должника. По его мнению, объект не обладал исполнительским иммунитетом, так как жить в нем было нельзя. Должник возражал, ссылаясь на то, что это единственное жилье его и его семьи. Верховный суд поддержал банкрота, разъяснив, что должны были выяснить суды.

Гражданина Б. (далее — истец) признали финансово несостоятельным. Для погашения долгов был продан его недостроенный дом. Мужчина обратился в суд с просьбой признать договор купли-продажи дома недействительным, поскольку это единственное жилье для него и его семьи. Б. сообщил, что квартира, в которой он официально зарегистрирован, находится в аварийном состоянии, и непригодна для проживания.

Не согласился должник и с характеристиками дома и участка, которые определил финансовый управляющий. Цену в 4 028 000 рублей Б. посчитал заниженной и представил отчет о независимой оценке, согласно которому стоимость объектов составляет 11 040 000 рублей. Возражал истец и против статуса дома, как непригодного к проживанию.

Что решили суды?

Суды установили, что:

Финансовый управляющий разработал Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника, утвержденное арбитражным судом. Для исполнения Положения были проведены торги, в результате которых заключен оспариваемый должником договор купли-продажи.
Предметом договора является земельный участок с недостроенным домом. Объект не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям ст. 15, 16 ЖК РФ. Дом не используется должником и членами его семьи, он непригоден для проживания и не попадает под действие ст. 446 ГК РФ.
Нарушений, из-за которых договор можно было бы признать недействительным, не обнаружено.

Истец ходатайствовал о назначении экспертизы на предмет оценки дома, однако суды ему отказали. Мужчина подал кассационную жалобу, в которой сослался на игнорирование исполнительского иммунитета в отношении проданного жилого дома.

Решение ВС

Согласно материалам дела:

Финуправляющий оценил имущество должника – земельный участок с находящимся на нем недостроенным жилым домом (готовность постройки 70%), в отношении которого право собственности не зарегистрировано, в 4 028 000 рублей. Данные финуправляющий предоставил из заключения от 22.03.2022.
Суд первой инстанции истребовал выписку из ЕГРН от 07.12.2022, в которой указано, что должнику на эту дату принадлежат жилое здание и земельный участок. Основанием для государственной регистрации здания является технический план, составленный по заказу должника.
Должник предоставил отчет о независимой оценке от 23.08.2022, согласно которому стоимость объектов составляет 11 040 000 рублей. Истец ходатайствовал о назначении судебной экспертизы для проведения оценки.

ВС указал, что суды не учли следующие обстоятельства:

Представленные должником документы свидетельствуют о том, что на момент продажи дома его статус отличается от того, которое определил финуправляющий. Суд должен был дать оценку выполнения управляющим обязанностей в отношении имущества должника, в том числе и правомерности продажи жилого дома без оформления прав на него.
Суды не исследовали, обеспечен ли должник и его семья жилыми помещениями; не установили состояние дома, в котором находится квартира должника (учитывая его довод об аварийном состоянии помещения).
Финансовый управляющий указал на защиту жилищных прав должника иным способом — предоставлением замещающего жилья. Однако обсуждение вопроса о предоставлении замещающего жилья при сохранении действия договора купли-продажи дома, неустановлении действительных характеристик дома и баланса интересов кредиторов и должника, невозможно.

Данные обстоятельства говорят о преждевременности реализации имущества должника и выводов судов о его законности. ВС отменил решения, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Карточка дела № А55-11143/2021