Целью технических осмотров является установление первых признаков возникающих дефектов в конструкциях и оборудовании объекта и выработка мер по предупреждению их развития. Технические осмотры приобретают особую актуальность в случаях, когда необходимо иметь оперативную информацию об изменении физического состояния конструкций и оборудования и о несоответствии технологических параметров требуемым значениям, а доступными и достоверными средствами непрерывного мониторинга эксплуатационная организация не располагает. При этом несвоевременное поступление информации о возникших дефектах сопряжено с социальным или экологическим риском или может вызывать существенные материальные потери.
При проведении плановых осмотров обычно используются простейшие измерительные приборы, такие, как уровень, отвес, метр и т.п. Однако если объект представляет собой сложное техническое сооружение или дефекты в конструкциях и оборудовании могут повлечь за собой аварии или значительный экологический и экономический ущерб, то для проведения осмотров применяется специальное контрольно-измерительное оборудование. Выполняется инструментальная экспертиза наиболее ответственных конструкций и систем. Содержание и периодичность проведения периодических осмотров определяется в зависимости от назначения здания или сооружения, технологических особенностей, конструктивного решения и инженерного оснащения. Поэтому имеются ведомственные нормы, определяющие порядок проведения профилактических осмотров объектов, функционирующих в разных отраслях экономики. Применительно к жилищному фонду и объектам коммунального и социально-культурного назначения существует следующая система профилактических осмотров:
Плановые осмотры, подразделяющиеся на общие и частичные. При общих осмотрах контролируется техническое состояние здания или объекта в целом, его систем и внешнего благоустройства, при частичных — техническое состояние отдельных конструкций помещений, элементов внешнего благоустройства. Неплановые осмотры, проводимые после землетрясений, селевых потоков, ливней, ураганных ветров, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, которые могут вызвать повреждения отдельных элементов зданий и объектов, после аварий в системах тепло-, водо-, энергоснабжения и при выявлении деформаций оснований. Общие осмотры, выполняемые два раза в год: весной и осенью. При весеннем осмотре проверяют готовность здания или объекта к эксплуатации в весенне-летний период, устанавливают объемы работ по подготовке к эксплуатации в осенне-зимний период и уточняют объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта в год проведения осмотра.
При осеннем осмотре проверяют готовность здания или объекта к эксплуатации в осенне-зимний период и уточняют объемы ремонтных работ по зданиям и объектам, включенным в план текущего ремонта следующего года. Периодичность осмотров в пределах установленного интервала устанавливается эксплуатирующими организациями исходя из технического состояния зданий и местных условий. Периодичность осмотров специальных видов инженерного и технологического оборудования объектов коммунального и социально-культурного назначения устанавливается соответствующими организациями, эксплуатирующими эти объекты. При проведении частичных осмотров должны ликвидироваться неисправности, которые могут быть устранены в течение времени, отводимого на осмотр.
Общие осмотры жилых зданий осуществляются комиссиями в составе представителей эксплуатационных служб и организаций, представляющих интересы собственников жилья, например, представителей правлений жилищно-строительных кооперативов. Общие осмотры объектов коммунального и социально-культурного назначения должны производиться комиссией в составе главного инженера предприятия, ведающего эксплуатацией здания, техника-смотрителя (коменданта). В необходимых случаях в комиссии могут включаться специалисты-эксперты и представители ремонтно-строительных организаций.
Частичные осмотры жилых зданий проводятся работниками жилищно-эксплуатационных организаций, а объектов коммунального и социально-культурного назначения — работниками службы эксплуатации соответствующей организации. Результаты осмотров отражаются в документах по учету технического состояния здания или объекта (журналах учета технического состояния, специальных карточках и др.). В этих документах содержатся: оценка технического состояния здания или объекта и его элементов, выявленные неисправности, места их нахождения, причины, вызвавшие эти неисправности, а также сведения о выполненных при осмотрах ремонтах. Обобщенные сведения о состоянии здания или объекта ежегодно отражаются в его техническом паспорте, что является обоснованием для включения объекта в список на перспективный ремонт.